>> 東興證券-首開股份(600376)經(jīng)營穩(wěn)健,銷售有望繼續(xù)增長-120509
| 上傳日期： |
2012/5/10 |
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來源： |
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| 評級： |
推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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事件：
5 月8 日我們與首開股份的管理層交流了公司的近期經(jīng)營情況。
關(guān)注 1：公司1-4 月銷售情況良好
公司2012 年1-4 月份新開工20.3 萬平米，竣工7 萬平米，竣工的全部為京內(nèi)樓盤。公司前4 個月新推盤25 萬平米，均為老項目的后續(xù)開盤；已拿到預(yù)售許可證未銷售的存量房85 萬平米，共計可售量110 萬平米。
公司前4 個月銷售面積22.6 萬平方米，簽約金額30.3 億元，折算銷售均價13400 元/平方米，基本與2011年銷售均價持平。公司5、6 月份預(yù)計推三個純新盤，均位于京內(nèi)，分別是國風美侖（通州馬駒橋項目），預(yù)計5 月份開盤，3.1 萬平米住宅，預(yù)計均價12500 元/平方米；熙悅山二期，預(yù)計5 月份開盤，4.4 萬平米住宅，12600 元/平方米；國風美唐二期，預(yù)計6 月份開盤，10 萬平米住宅，預(yù)計銷售均價20000 元/平方米。三個樓盤合計貨值約30 億元，我們推算公司5、6 兩個月可售貨值約147 億元，與年初相當。我們認為：1、由于5、6 月份新推的三個樓盤屬于純新盤，較1-4 月份的老項目后續(xù)開盤有更大的銷售策略優(yōu)勢；2、熙悅山和國風美堂二期交通便利，戶型針對剛需群體，銷售更加有保證。因此，我們預(yù)計公司5、6 月份的銷售額至少可以再實現(xiàn)30 億元。
公司 1-4 月份的銷售價格較2012 年四季度變化不大，沒有進一步下降。目前與公司合作的銀行還沒有實行85 折的優(yōu)惠利率，未來如果未來可以實行，則對公司銷售有較大的刺激作用。
關(guān)注 2：資本化條件未達導(dǎo)致公司財務(wù)費用大幅上升
公司從2011 年4 季度以來資產(chǎn)負債率大幅提升，截止一季度末資產(chǎn)負債率達79.44%，扣掉預(yù)收款的真實資產(chǎn)負債率達60.7%。這直接導(dǎo)致了公司財務(wù)費用率較大幅度上升，一季度財務(wù)費用達1.95 億元，較2011 年同期上漲112.67%。同時，公司2011 年末50 億元的私募債和2012 年初20 多億的信托均已基本到賬，目前這些資金尚未達到資本化的條件，使得公司財務(wù)費用有較大幅度上升。
資金成本方面，公司開發(fā)貸大部分的利率是基準利率1.1 倍，個別貸款1.2 倍。2012 年的信托成本沒有超過13%，較行業(yè)平均處于較低水平。
關(guān)注3：后面幾個月公司會迎來推盤高峰
公司計劃全年推盤270 萬平方米，我們估計的可售貨值約為285 億元。按照公司2011 年平均50%的去化率計算，公司去年可以實現(xiàn)銷售金額143 億元，基本可以完成公司制定的全年計劃。公司2012 年1-4 月份推盤力度并不大，5、6、7、8 四個月是公司的推盤高峰期，因此公司的銷售后續(xù)有望繼續(xù)提升。
結(jié)論：
公司目前銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，隨著后續(xù)推盤力度的加大，公司銷售業(yè)績有望進一步提升；公司目前資產(chǎn)負債率較高，但仍然處于可控范圍之內(nèi)，財務(wù)費用較高但相對于公司較高的銷售毛利而言對凈利潤的影響并不太大，后面季度結(jié)算量的增加將有效降低公司的財務(wù)費用率。我們看好公司逐步提升的經(jīng)營效率和外地市場逐步擴大帶來的風險分散效應(yīng)。預(yù)計公司2012-2014 年歸屬于上市公司股東凈利潤分別為23.33 億元、25.35億元和29.17 億元，每股收益分別為1.56 元、1.70 元和1.95 元。對應(yīng)PE 分別為7.85、7.2 和6.28。按照公司12 年業(yè)績10 倍PE 計算，公司6 個月目標價15 元，維持公司“推薦”評級。
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