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     事件： 
    近日，我們對(duì)公司進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，并針對(duì)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展方向以及今后經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)與公司高層進(jìn)行了交流。 1．奧特萊斯及購(gòu)物中心成為外延主力業(yè)態(tài)。 作為商家必爭(zhēng)之地的上海，公司在擁有主各大核心商圈自有主力門(mén)店的同時(shí)，還通過(guò)奧特萊斯及購(gòu)物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向外延實(shí)現(xiàn)水泥+鼠標(biāo)式的外延?；谏虡I(yè)環(huán)境去年下半年以來(lái)的下行趨勢(shì)，公司上海本地主要成熟門(mén)店4 月的同店水平基本與第一季度持平，環(huán)比回升態(tài)勢(shì)較弱，購(gòu)物中心及奧特萊斯業(yè)態(tài)有效外延帶來(lái)的業(yè)績(jī)彈性是主要看點(diǎn)。目前奧特萊斯和購(gòu)物中心的合計(jì)收入占比在20%以上。 〃奧特萊斯業(yè)態(tài)。奧特萊斯業(yè)態(tài)在中產(chǎn)階級(jí)取舍式消費(fèi)升級(jí)的蜿蜒路徑中無(wú)疑是以性價(jià)比取勝的新興業(yè)態(tài)。上游招商資源定位、項(xiàng)目區(qū)位選址及輻射范圍、所處區(qū)域人均汽車(chē)保有量是支撐奧特萊斯內(nèi)涵發(fā)展的關(guān)鍵所在。青浦奧萊的成功運(yùn)作無(wú)疑奠定了公司在該業(yè)態(tài)的龍頭地位和與之相伴的上游品牌資源、土地資源，而公司未來(lái)的外延區(qū)域也以長(zhǎng)三角為據(jù)點(diǎn)全國(guó)鋪設(shè)，在三大關(guān)鍵要素天時(shí)地利人和的具備有望鋪就內(nèi)外兼修的差異化復(fù)制之路。 從已有項(xiàng)目看，目前僅有青浦奧特萊斯是公司自主經(jīng)營(yíng)，4 月份10%左右的增長(zhǎng)明顯好于其他可比門(mén)店。而去年和前年分別開(kāi)始的武漢奧特萊斯和杭州奧特萊斯均采取委托經(jīng)營(yíng)的管理輸出模式，未來(lái)將以每年2 家左右的速度穩(wěn)步推進(jìn)奧特萊斯業(yè)態(tài)，具體采取的模式主要取決于物業(yè)條件，開(kāi)發(fā)商物業(yè)傾向于合作方式。武漢奧萊的經(jīng)營(yíng)情況良好，雖然今年尚不能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，但在微虧的狀態(tài)有利于公司以較低的成本收回剩余50%的股權(quán)。從儲(chǔ)備項(xiàng)目看，無(wú)錫奧萊的開(kāi)業(yè)基于車(chē)位改造的原因?qū)⒀舆t至13 年開(kāi)業(yè)，當(dāng)年預(yù)計(jì)虧損1000 萬(wàn)；南京奧萊是采取控股合作開(kāi)發(fā)的模式；另外在寧波、沈陽(yáng)、迪士尼等區(qū)域均有外延意向。單一奧特萊斯項(xiàng)目的總投入在4-5 個(gè)億之間（包含土地成本），培育期也要兩年左右，基于已有品牌優(yōu)勢(shì)衍生的土地成本、招商費(fèi)用的集約化趨勢(shì)，該業(yè)態(tài)的外延將呈現(xiàn)邊際效應(yīng)遞增的趨勢(shì)，但其輻射范圍廣的特點(diǎn)，又使得公司長(zhǎng)三角的區(qū)域布局存在一定重疊性，分流程度的大小取決于商業(yè)環(huán)境的變化和單體品牌的錯(cuò)位。 〃購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。基于物業(yè)資源的有限性，公司未來(lái)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的拓展將以上海郊縣區(qū)域?yàn)橹?，松江、嘉定等?jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的區(qū)域均存在較大發(fā)展空間，最終實(shí)現(xiàn)郊縣區(qū)域的全覆蓋。12 年的購(gòu)物中心項(xiàng)目主要有世博中軸廣場(chǎng)和東郊購(gòu)物中心，兩者預(yù)計(jì)均于10 月開(kāi)業(yè)。前者一期開(kāi)業(yè)5 萬(wàn)平米，以餐飲為主，租金盈利主導(dǎo)的模式使得該項(xiàng)目的培育壓力不大。同時(shí)去年開(kāi)業(yè)的永安珠寶將作為公司的自有品牌入駐后續(xù)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，以作為除意大利皮具之外的上游化滲透渠道之一。 〃此外，郊縣百貨雖然單位體量較小，但其20%左右的增速位居公司現(xiàn)有各大業(yè)態(tài)首位，未來(lái)或?qū)㈦S著規(guī)模經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)揮呈星星之火燎原態(tài)勢(shì)；外阜重慶南岸預(yù)計(jì)今年減虧1000 多萬(wàn)，沈陽(yáng)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)減虧500 多萬(wàn)。未來(lái)的跨區(qū)擴(kuò)張將以?shī)W特萊斯業(yè)態(tài)為主，購(gòu)物中心的外延將以周邊二三線城市為主，減少大幅跨區(qū)成本的同時(shí)避開(kāi)紅海區(qū)域；上半年毛利率基本穩(wěn)定，全年人力成本增加在7000 萬(wàn)至一億之間。