>> 海通證券-友誼股份(600827)收購郡江國際購物中心85%股權(quán),楊浦區(qū)購物中心又下一城-121129
| 上傳日期： |
2012/11/30 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
潘鶴，路穎，汪立亭 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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公司11月29日公告收購楊浦郡江國際購物中心85%股權(quán)具體情況。公司通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所收購上海今代紡織科技發(fā)展有限公司所持有的上海鵬欣國際家紡?fù)顿Y建設(shè)有限公司85%股權(quán)，鵬欣公司主要資產(chǎn)為楊浦郡江國際購物中心項目，建筑面積共約8.5萬平米（其中地下一層至地上四層商業(yè)部分面積48909.88平米，地下二層、三層停車場面積36432.89平米）。交易價格為46296萬元。
簡評和投資建議。公司此次收購鵬欣公司85%股權(quán)，主要為獲得其開發(fā)物業(yè)郡江國際項目，以在楊浦區(qū)建設(shè)一個集購物、休閑餐飲、文化娛樂和社區(qū)服務(wù)與一體的社區(qū)型購物中心。這一項目符合公司以市郊購物中心業(yè)態(tài)擴張為主的長期戰(zhàn)略布局，符合一線城市業(yè)態(tài)演變趨勢，進一步加強其在楊浦區(qū)商業(yè)網(wǎng)點拓展，有望于未來形成新的利潤增長點。
郡江國際項目建筑面積共約8.5萬平米，其中地下一層至地上四層商業(yè)部分面積48909.88平米，地下二層、三層停車場面積36432.89平米（停車位494個）。我們預(yù)計該項目將于2013年底或2014年開業(yè)，項目總投資約為6-7億元，考慮到公司經(jīng)營楊浦區(qū)另一家購物中心-百聯(lián)又一城的豐富經(jīng)驗（百聯(lián)又一城于2007年開業(yè)，08年-11年分別實現(xiàn)凈利潤1293、1726、2419和4087萬元），預(yù)計郡江國際在開業(yè)有有望在一年內(nèi)渡過培育期實現(xiàn)盈利，長期看好該項目發(fā)展。
而短期看，由于鵬欣公司截至今年8月底營業(yè)收入186.55萬元，營業(yè)利潤-2069萬元，凈利潤-2223萬元，因此在收購并表后對公司短期業(yè)績（2013年）將略有負(fù)面影響(1%左右)。
公司百貨業(yè)態(tài)近年維持2-3家的展店速度，2012年新開3家，目前仍有儲備項目6家（4個自建項目），即世博軸項目（一期2012年底，二期2013年10月）、無錫奧特萊斯（2013年5月）、臺州店（2013年）、郡江國際項目（最早2013年底）、南京奧特萊斯（2014年）、川沙購物中心（2014年）。我們認(rèn)為，較豐富的儲備項目雖有利于保障未來收入外延增長，但可能帶來一定的資本開支壓力；預(yù)計公司2013年資本開支10個億以上，高于2012年的5-6個億；截至12年前三季度，公司財務(wù)費用為-2.2億元，預(yù)計13年該財務(wù)收益將可能有所減少。
維持對公司的判斷。公司是上海多業(yè)態(tài)發(fā)展的零售龍頭，品牌、規(guī)模和協(xié)同效應(yīng)較同行有較明顯優(yōu)勢。近年來側(cè)重在市中心外圈、郊縣等區(qū)域重點發(fā)展購物中心的擴張戰(zhàn)略符合城市遷移和發(fā)展規(guī)律，有效對沖了一線城市百貨內(nèi)生增長放緩的趨勢。公司已完成了資本的整合（重組），未來將逐步進行內(nèi)部構(gòu)架及運作等多方面的整合，因此從更長遠(yuǎn)看，公司經(jīng)營效率能否得到提升、國資對公司的考核會否涉及到市值或利潤層面，則是公司未來業(yè)績能否得到有效提升的關(guān)鍵。
維持盈利預(yù)測。預(yù)計公司2012-13年EPS分別為0.74元和0.94元，其中預(yù)計2012年超市EPS近0.2元，綜合百貨及其他業(yè)態(tài)EPS為0.45元，來自于各類股權(quán)投資等方面的投資收益貢獻為0.1元。
公司目前7.21元的股價對應(yīng)124億市值，剔除所包含的聯(lián)華超市港股折合人民幣30億元市值、海通證券18億元市值，則其百貨及其他等業(yè)務(wù)對應(yīng)市值約為76億元，對應(yīng)我們預(yù)測的12年綜合百貨及其他業(yè)務(wù)7億元凈利潤，動態(tài)PE位11倍。考慮到公司在上海地區(qū)較強的龍頭地位、較前瞻的擴張戰(zhàn)略以及整合后可期待的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，我們給予公司11.42元以上的目標(biāo)價（對應(yīng)197億元以上市值，其中聯(lián)華超市等股權(quán)參考流通股價和一致預(yù)期等給以估值，綜合百貨及其他業(yè)務(wù)給以了139億元市值對應(yīng)12年其凈利潤18倍以上的PE），維持"買入"評級。此外公司目前擁有多項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，百貨門店總面積約230萬平米，自有物業(yè)占比70%，重估價值顯著，根據(jù)NAV測算每股價值達到20元以上，也為公司提供了較高的安全邊際。
風(fēng)險和不確定性：（1）聯(lián)華超市、海通證券等已上市股權(quán)資產(chǎn)市值的波動；（2）成熟門店增長速度放緩；（3）新開門店培育期超預(yù)期；（4）主要經(jīng)營區(qū)域集中在上海等發(fā)達區(qū)域，受經(jīng)濟波動、競爭加劇的影響可能較大。
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