>> 海通證券-黑牡丹(600510)加快天寧科技園建設(shè),推進(jìn)土地收儲(chǔ)和拍地-130115
| 上傳日期： |
2013/1/16 |
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doc |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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事件：
2013年1月15日，公司公告稱全資子公司競(jìng)得三宗地塊土地使用權(quán)用于黑牡丹天寧科技園項(xiàng)目建設(shè)。具體情況為：地塊一是位于青洋北路東側(cè)、青龍路南側(cè)QL-020609-5地塊，土地面積5.22萬平，土地用途為商業(yè)、住宅，土地成交價(jià)格為1.51億元；地塊二是位于青洋北路東側(cè)、青龍路南側(cè)QL-020609-7地塊，土地面積2.56萬平，土地用途為商業(yè)、住宅，土地成交價(jià)格為1.14億元；地塊三是位于竹林北路南側(cè)、華陽路西側(cè)QL-020603-1地塊，土地面積2.68萬平，土地用途為商業(yè)，土地成交價(jià)格為1.30億元。
投資建議：
1）公司集紡織服裝、城市綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資為一體。秉承”建設(shè)北部新城”重任，公司對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地211平方公里(目前僅開發(fā)1/5)的新北區(qū)進(jìn)行全業(yè)務(wù)開發(fā)。這將帶動(dòng)公司商品房、基建和安置房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)；2）今年來公司負(fù)責(zé)整理的17.5平方公里高鐵片區(qū)周邊土地成交回暖。根據(jù)合同公司將獲土地整理過程中10％工程收益和5:5土地出讓分成收益，業(yè)績(jī)頗具彈性；3）200萬平的綠都萬和城是公司(占51％)合作開發(fā)的“常州第一大盤”，樓面價(jià)僅900元/平，將是業(yè)績(jī)主要來源之一；4）“萬頃良田”受益農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化新政，公司可獲10%工程收益；5）牛仔褲ERQ品牌催動(dòng)公司紡織服裝煥發(fā)青春；6）公司創(chuàng)投模式是管理輸出型，參股蘇州銀行存在上市預(yù)期，PE投資資金充足。
預(yù)計(jì)公司2012、2013年EPS分別是0.49和0.62元，對(duì)應(yīng)RNAV是12.45元。截至1月14日，公司收盤于7.52元，對(duì)應(yīng)2012、2013年P(guān)E分別為15.25倍和12.04倍。我們以公司RNAV的7折8.71元作為公司未來6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，維持“增持”評(píng)級(jí)。
主要分析：
1．黑牡丹天寧科技園和生產(chǎn)基地規(guī)劃調(diào)整，公司對(duì)應(yīng)獲得部分土地遷移出讓收益。2012年5月8日，市土地收儲(chǔ)中心支付補(bǔ)償款3.94億元收儲(chǔ)位于天寧區(qū)青洋路東的黑牡丹天寧科技園區(qū)部分土地和地上附著物給（總面積38.17萬平，地上房屋建筑面積約14.53萬平，評(píng)估價(jià)3.70億元）。補(bǔ)償款與該地塊資產(chǎn)凈值之間的差額約1.34億元。2012年10月9日，新北國(guó)土儲(chǔ)備中心以1.67億元的價(jià)格收購公司全資子公司－黑牡丹置業(yè)位于常州市新北區(qū)遼河路南側(cè)衡山路東側(cè)地塊國(guó)有土地使用權(quán)，總面積為5.56萬平，收購款項(xiàng)與該地塊賬面值間的差額約1.11億元。我們預(yù)計(jì)，這兩項(xiàng)土地收儲(chǔ)將增加公司2012年度凈利潤(rùn)約1.2億元。
去年下半年以來公司借助天寧科技園建設(shè)加大拿地力度：2012年9月，為加快黑牡丹天寧科技園項(xiàng)目建設(shè)，公司增加了該園區(qū)內(nèi)的兩幅工業(yè)用地，合計(jì)21.93萬平，土地成本1.15億元，平均樓板價(jià)為525元/平米。2013年1月，公司繼續(xù)在園區(qū)附近獲得三幅商業(yè)和住宅用地，合計(jì)10.46萬平，土地成本3.94億元，平均樓板價(jià)為3767元/平米。總體上，公司借助與天寧區(qū)政府共建天寧科技園的優(yōu)勢(shì)，拿地成本較為合理目前，公司持有商品房土地儲(chǔ)備權(quán)益建面合計(jì)194萬平，其中包括60萬平建面的新龍地塊，200萬平的萬和城地塊，以及14.46萬平的新橋地塊等項(xiàng)目1．
投資建議：維持“增持”評(píng)級(jí)。公司集紡織服裝、城市綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資為一體，秉承”建設(shè)北部新城”重任。公司代表政府對(duì)新北區(qū)進(jìn)行全業(yè)務(wù)深耕開發(fā)；處于第一階段建設(shè)期的17.5平方公里高鐵片區(qū)，上半年周邊土地成交回暖，價(jià)格創(chuàng)出328萬元/畝新高。根據(jù)委托合同公司將獲得10％工程收益和5:5的分成收益，業(yè)績(jī)頗具彈性；常州房?jī)r(jià)收入比低、439平方公里的新北區(qū)僅開發(fā)了1/5，未來發(fā)展空間巨大。這將帶動(dòng)公司商品房、基建和安置房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)；公司通過品牌戰(zhàn)略（自創(chuàng)牛仔褲ERQ品牌）催動(dòng)紡織服裝煥發(fā)青春；公司投資的蘇州銀行存在上市預(yù)期，PE投資資金充足。我們預(yù)計(jì)公司2012、2013年EPS分別是0.49和0.62元，對(duì)應(yīng)RNAV是12.45元。截至1月14日，公司收盤于7.52元，對(duì)應(yīng)2012、2013年P(guān)E分別為15.25倍和12.04倍。我們以公司RNAV的7折8.71元作為公司未來6個(gè)月的目標(biāo)價(jià)，維持“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)
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