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事件
    3 月15 日萬(wàn)通地產(chǎn)公布2012 年報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.71 億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)3.75 億元，同比分別增加-15.52%、20.35%。實(shí)現(xiàn)每股收益0.31 元，公司擬每10 股派息0.7 元。
    主要觀點(diǎn)
    向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型 短期毛利率下滑
    公司 2012 年毛利率32.46%，比上年下降12 個(gè)百分點(diǎn)，主要原因一是公司從住宅銷(xiāo)售及商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)和出租，向商用持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，短期內(nèi)租金貢獻(xiàn)有限；二是區(qū)域結(jié)算項(xiàng)目差異和結(jié)轉(zhuǎn)收入下滑。12年公司銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率11.69%比11 年略增1.8 個(gè)百分點(diǎn)，原因是新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入減少導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用同比降低18.3%；公司還獲得6625 萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼計(jì)入非經(jīng)常性損益。
    償債風(fēng)險(xiǎn)可控 業(yè)績(jī)鎖定率偏低
    公司貨幣資金/年內(nèi)到期債務(wù)比率為214.8%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為50.4%和-4.0%，在業(yè)內(nèi)屬較低水平，輕資產(chǎn)特點(diǎn)明顯。公司預(yù)收款13 億元，同比降低35.6%，業(yè)績(jī)鎖定率27%。
    加快商用物業(yè)布局 建筑節(jié)能取得進(jìn)展
    公司在提升商用物業(yè)營(yíng)運(yùn)和資產(chǎn)管理取得突破，開(kāi)拓了新融資模式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)與商用物業(yè)業(yè)態(tài)拓展的匹配，公司綠色戰(zhàn)略獲得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，其中杭州、天津和上海萬(wàn)通中心獲LEED(建筑節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)認(rèn)證)金級(jí)預(yù)認(rèn)證。北京萬(wàn)通中心D座出租率98%，杭州萬(wàn)通中心A棟、C棟去年9月開(kāi)售，天津和上海萬(wàn)通中心去年9月開(kāi)工，有望在2014年開(kāi)售。
    投資建議
    2013年公司計(jì)劃完成新項(xiàng)目拓展2-3個(gè)，但轉(zhuǎn)型商業(yè)后物業(yè)出租收入回收期較長(zhǎng)，影響凈資產(chǎn)回報(bào)率。公司去年兩次轉(zhuǎn)讓天津商業(yè)項(xiàng)目部分股權(quán)，回籠資金共7.68億。
    我們預(yù)計(jì)2013-15年公司歸屬母公司凈利潤(rùn)分別為：3.97億/5.87億/6.70億，同比增長(zhǎng)5.9%、47.0%和14.1%，折合成EPS分別為：0.33元/0.48元/0.55元，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)PE為11X/7X/6X。建議給予萬(wàn)通地產(chǎn)“大市同步”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示
    宏觀政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。