>> 海通證券-外高橋(600648)上市公司季報點評：期待改革紅利，公司將承擔(dān)全球核心平臺業(yè)務(wù)-130502
| 上傳日期： |
2013/5/3 |
大小： |
244KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
增持 |
作者： |
涂力磊，謝鹽 |
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此報告為加密報告 |
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事件：
公司公布2013年1季報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入11.05億元，同比減少15.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3337萬元，同比減少59.7%；實現(xiàn)基本每股收益0.03元。
投資建議：
公司主要從事上海外高橋國際貿(mào)易區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)管理（包括土地轉(zhuǎn)讓）及物流貿(mào)易等業(yè)務(wù)。目前包括外高橋在內(nèi)的上海綜保區(qū)正申請設(shè)立中國首個自貿(mào)試驗區(qū)。在李克強總理的“開放倒逼改革”下外高橋有望成為集金融、貿(mào)易和體改于一體的全球核心平臺型企業(yè)。目前公司前期物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同31.33億元，隱含EPS約0.45元。2013年公司將重點開發(fā)森蘭中塊和南塊國際社區(qū)以實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。森蘭130萬平項目（目前已啟動78.58萬平），未來幾年將給公司帶來較高回報。我們預(yù)計公司2013、2014年EPS分別是0.46和0.59元。對照前海獲批后商辦地價飆升，我們預(yù)計未來公司資產(chǎn)價值將顯著受益自貿(mào)試驗區(qū)獲批。在暫不考慮該因素的情況下我們得到公司RNAV是22.68元。截至4月26日，公司收盤于14.01元，對應(yīng)2013、2014年P(guān)E分別為30.45倍和23.74倍。考慮到森蘭項目進入開發(fā)高峰，外高橋有望獲批自貿(mào)試驗區(qū)，我們以RNAV的85%折，即19.28元作為6個月目標(biāo)價，維持公司的“增持”評級。
主要分析：
1．
2013年1季度，受物貿(mào)業(yè)務(wù)量下降影響公司營收下滑15%；股權(quán)處置收益下滑使得凈利潤降幅大于營收降幅：2013年1季度，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入11.05億元，同比減少15.41%；同時，本期公司股權(quán)處置收益下滑使得報告期內(nèi)公司實現(xiàn)凈利潤3337萬元，同比減少59.7%。
2．
2013年初公司啟動森蘭項目36萬平；2011年來公司已合計啟動森蘭項目開發(fā)建面78.58萬平：2013年以來，公司繼續(xù)加快森蘭·外高橋項目開發(fā)。2013年4月，公司同意啟動森蘭?外高橋商業(yè)商務(wù)區(qū)D1-4項目、D4-4辦公樓項目、D3-2辦公樓項目的開發(fā)建設(shè)。上述合計開發(fā)面積為10.78萬平，總規(guī)劃建面為36萬平，總投資額達56.1億元。加上2011年公司啟動的5.64萬平森蘭項目（總規(guī)劃建面10.14萬平，總投資額5.62億元）。2011年至截至報告期末，公司合計啟動森蘭項目面積31.55萬平，總規(guī)劃建面78.58萬平，預(yù)計總投資額達122.81億元。我們認(rèn)為，這些項目的開發(fā)將推動公司未來幾年租賃收入保持較快增長。
3．
公司已簽訂的物業(yè)合同剩余未結(jié)算資源達31億元，這將增厚未來公司凈利潤4.56億元：2012年10月，公司以21.24億元（折合樓板價1.77萬元/平）向上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司、上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓森蘭外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊使用權(quán)。目前，僅余A10-3居住地塊（建設(shè)用地面積5.64萬平，規(guī)劃建面9.02萬平）將于2013年過戶。截至2012年報，A10-1、A10-2 地塊已完成結(jié)算。我們預(yù)計未結(jié)資源價格15.96億元。
2010年報中，公司披露與浦東高行鎮(zhèn)人民政府簽訂《重大工程配套商品房定向供應(yīng)協(xié)議》，出售總建面2.33萬平的配套商品房，預(yù)計總價1.40億元。目前協(xié)議仍持續(xù)履行中。2010年半年報中，公司披露與浦東河道署簽訂《高南河水系工程項目投資建設(shè)與政府回購協(xié)議書》，該項目投資規(guī)模8.5億元，回購期6年，按年支付。截至2013年1季度，公司共收到回購款4.76億元。我們預(yù)計未來還有3.74億元等待結(jié)算。2012年9月，外聯(lián)發(fā)與上海市錦江航運公司簽署《物流二期4-1地塊房地產(chǎn)定向轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓價2.99億元。截至年報報告日，公司已收到預(yù)付款2.39億元。我們預(yù)計尚有0.6億元等待結(jié)算。2012年10月，公司董事會同意上海外高橋物流中心有限公司為普洛斯公司定制建造約21萬平的倉庫，并以不低于5800元/平價格轉(zhuǎn)讓。我們預(yù)計未來還有12.39億元等待結(jié)算。
由上可知，目前公司在手合同尚有31.33億元資源等待后期結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)。我們預(yù)計上述剩余物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同有望在2-3年內(nèi)增厚公司凈利潤4.56億元，給公司累計增厚EPS合計約0.45元/股。
4．
上海綜合保稅區(qū)有望申請設(shè)立中國首個自貿(mào)區(qū)：2012年12月21日，上海市人大常委會第37次會議表決通過《上海市推進國際貿(mào)易中心建設(shè)條例》（以下簡稱《條例》）。該條例將于2013年1月1日起施行。該條例首次提出要在上?！疤剿鹘⒎蠂H慣例的自由貿(mào)易園區(qū)”。另據(jù)新華社上海報道，上海已向國家相關(guān)管理部門提交了在上海綜合保稅區(qū)設(shè)立自由貿(mào)易園區(qū)的申請，相關(guān)試點工作最快有望于今年啟動。經(jīng)過多年的發(fā)展和不斷地探索完善，集外高橋保稅區(qū)（含物流園區(qū)）、洋山保稅港區(qū)和浦東機場綜合保稅區(qū)（合計28平方公里）海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)于一體的上海綜合保稅區(qū)，已經(jīng)基本具備了向自由貿(mào)易園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的基礎(chǔ)和充分條件。根據(jù)上海綜合保稅區(qū)（外高橋保稅區(qū)
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