久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

明晰戰(zhàn)略,推進改革,發(fā)揮商務優(yōu)勢
    上半年金融街由于公允價值變動收益入賬為0，拖累歸母凈利潤下跌31%，而扣非后凈利潤增長26.9%。今年上半年，公司在內(nèi)部管理上做了較大力度的改革梳理，明確了立足北京，以商務地產(chǎn)為主導的戰(zhàn)略，強化市場競爭意識，推進體制機制改革，轉變發(fā)展模式。改革效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)：本期毛利率與12 年全年持平，但費用率管控出色；而商務特色也得以發(fā)揮，上半年銷售同比翻倍，商務地產(chǎn)銷售簽約額已超過去年全年，資金回籠順利。我們將目標價格下調至6.24 元，維持謹慎買入評級。
    支撐評級的要點
    營收與扣非后凈利同步增長，公允價值拖累歸母凈利下降31.3%。如我們預期，今年上半年少計7.7 億元公允價值變動收益后，凈利潤下滑幅度較大；雖然本期結算項目毛利率低于去年同期4 個點，與12 年全年基本持平，但期間費用率大幅下降4 個點至6%，使得扣非后凈利潤同比增長26.9%，基本與收入同步。
    銷售同比翻倍，商務特色進一步強化。公司上半年實現(xiàn)銷售簽約金額128.5 億元，同比增長99.39%；簽約銷售均價17,563 元/平方米，同比增長20.8%。其中，商務地產(chǎn)銷售簽約額超過97.5 億元，超過去年全年商業(yè)地產(chǎn)銷售簽約額（94 億元）；已公告的機構客戶銷售107 億，利潤率高于前期定制水平，資金回籠快速，半年度末預收帳款150 億元，鎖定了我們2013 年開發(fā)收入預測和14 年的14%。
    租賃收入穩(wěn)定提升，自持物業(yè)結構調整總量增長。公司本期租賃收入同比增長19%，最大貢獻來自金融街中心的單位租金提升。期末自持物業(yè)總建面69.6 萬平方米；其中，辦公24.2 萬平方米，酒店21.1 萬平方米，商業(yè)24.3 萬平方米。公司未來將進一步優(yōu)化結構，增加辦公物業(yè)比例至50%，并將出售盈利能力不佳的酒店項目，增持金融街拓展區(qū)商務項目，預計未來2-3 年還將有100 億的增持空間。
    明晰戰(zhàn)略，加快推進改革，效果有所顯現(xiàn)。今年上半年，公司在內(nèi)部管理上做了較大力度的改革梳理，明確了立足北京，以商務地產(chǎn)為主導的戰(zhàn)略，推進體制機制改革，改革考核分配體制，提升精細化管理水平。
    從上半年經(jīng)營來看，調整效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)：費用管控得力，商務地產(chǎn)簽約額獲得突破。另外，公司也提出了加強市值管理，提升股東回報等目標，有助于逐步樹立市場信心。
    評級面臨的主要風險
    未來銷售進度低于預期。區(qū)域調控風險。
    估值
    我們欣喜地看到13 年上半年公司在重塑戰(zhàn)略、細化經(jīng)營管理方面邁出了改革步伐，成效開始顯現(xiàn)，未來預期也將有資源整合動作；同時，我們也看到金融街擴展區(qū)推進緩慢，北京本地土地資源獲取難度較大，如何重塑公司成長形象，找到持續(xù)性的盈利增長點是當前面臨的問題。金融街上半年走勢偏弱，目前僅為0.78 倍PB，NAV 折價40%，我們維持謹慎買入評級，調低目標價格至6.24 元，相當于9.6 倍2013 年核心市盈率和40%NAV 折價。