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    ■扣非后凈利潤(rùn)同比增15%，符合預(yù)期：公司2013 年收入和凈利潤(rùn)分別為20.5 億和3.3 億，同比分別變動(dòng)+3.55%和-15.0%，EPS 為0.32 元，ROAE6.85%，同比降1.56 個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)下滑主要是由于公司去年對(duì)國(guó)貿(mào)展廳、東寫字樓等進(jìn)行拆除改建，導(dǎo)致展廳租金收入大幅減少，并發(fā)生相應(yīng)的資產(chǎn)報(bào)廢與資產(chǎn)減值損失?？鄯呛蠊緝衾?.2 億，同比增14.5%。公司擬10 股派1.7 元（含稅），分紅率52.7%，較上年提高10.6 個(gè)百分點(diǎn)。
    ■租金增速放緩：公司可出租面積寫字樓合計(jì)17.0 萬(wàn)平方米，商場(chǎng)4.0 萬(wàn)平方米，公寓5.0 萬(wàn)平方米，除國(guó)貿(mào)三期商場(chǎng)和酒店外，其他物業(yè)的平均租金均較上年小幅上升，一期寫字樓租金上漲17%，其他均在6%至9.5%之間。
    但寫字樓的出租率有所下降。我們認(rèn)為未來公司租金的提高主要和宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)，中短期內(nèi)租金增長(zhǎng)將放緩。
    ■綜合毛利率小幅上升，但增速已放緩：全年公司毛利率48.2%，同比上升1.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)租賃業(yè)務(wù)毛利率59.3%，同比增1.5 個(gè)百分點(diǎn)，而酒店業(yè)務(wù)毛利率為-1.37%，同比下降5.27 個(gè)百分點(diǎn)。公司成本主要為折舊、能源費(fèi)和員工費(fèi)用，均相對(duì)剛性，而酒店業(yè)務(wù)受目前經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境影響，經(jīng)營(yíng)難以改善，我們預(yù)計(jì)公司毛利率基本穩(wěn)定，已沒有大幅提升的空間。
    ■三費(fèi)下降貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)：公司三費(fèi)合計(jì)2.93 億元，同比下降13.3%，占總收入的比重下降2.8 個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。
    ■國(guó)貿(mào)三期B 預(yù)計(jì)2016 年7 月完工：公司發(fā)布對(duì)外投資公告，國(guó)貿(mào)三期B計(jì)劃投資47 億元，預(yù)計(jì)竣工開業(yè)后前十年平均年現(xiàn)金回報(bào)率（（凈利潤(rùn)+折舊攤銷）/總投資）約7.6%。為滿足建設(shè)資金需要，公司計(jì)劃向建行等申請(qǐng)15 年期33 億元銀團(tuán)借款，分別向民生和中行申請(qǐng)3 年期5 億貸款，此外公司擬發(fā)行9 億元公司債券。
    ■公司預(yù)計(jì)2014 年收入和利潤(rùn)總額同比分別增8.8%和47.1%：公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.3 億元，成本費(fèi)用14.6 億元，利潤(rùn)總額6.4 億元。
    ■維持“增持-A”評(píng)級(jí)：公司目前租金和出租率均處在高位,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響難有明顯增長(zhǎng)，并且毛利率上升空間有限。我們認(rèn)為在國(guó)貿(mào)三期B 竣工開業(yè)前，公司業(yè)績(jī)難有明顯提升。我們預(yù)計(jì)公司2014-2015 年EPS 為0.47元、0.49 元，目標(biāo)價(jià)按2014 年25 倍市盈率為11.87 元。