>> 中信證券-金融街（000402）2014年年報點評-公司或受益于地產(chǎn)營改增-150331
| 上傳日期： |
2015/3/31 |
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pdf 共3頁 |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，付瑜 |
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此報告為加密報告 |
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扣非后業(yè)績下滑的主要原因為公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下滑了7.43pct 至28.55%。結(jié)算項目中北七家、生物醫(yī)藥基地以及重慶項目等拖累了整體的毛利水平。此類項目主力銷售期恰逢行業(yè)周期向下，但結(jié)算完畢后公司預(yù)收款的含金量有所提升。
受市場及個別商業(yè)物業(yè)大客戶影響簽約額下滑，但手中資源無需過分擔(dān)心去化問題，未來營改增或有利于公司商務(wù)地產(chǎn)簽約。公司住宅物業(yè)銷售受產(chǎn)品戶型及市場影響，全年簽約56.3 億元，同比下滑26%；商務(wù)地產(chǎn)簽約73.4 億元，同比下滑51%。我們認為公司的商務(wù)地產(chǎn)儲備具有極強的稀缺性，中信城項目、京西商務(wù)中心等銷售進度的掌控權(quán)基本在公司手中。
此外，預(yù)期今年將要完成的地產(chǎn)行業(yè)營改增或?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進作用，相關(guān)增值稅可抵扣進項或?qū)⑦M一步刺激核心區(qū)商業(yè)物業(yè)的需求。
圍繞核心城市布局，適度探索多元化經(jīng)營。公司立足京津區(qū)域，充分利用大本營所積累的核心金融客戶資源挺近京津冀腹地。此外廣州、上海區(qū)域在2014 年也迅速落子完成布局，對北京區(qū)域快速消耗的資源做了替代性補充。2015 年公司計劃尋找新業(yè)務(wù)投資機遇，主動尋找互聯(lián)網(wǎng)金融、房地產(chǎn)投資基金、高科技領(lǐng)域投資機會，探索海外市場投資機遇，培育新的利潤增長點。
股東長期看好公司價值，流通股東有望持續(xù)受益。截至2014 年年底，公司大股東合計持有公司30.12%股權(quán)，第二大股東安邦保險及關(guān)聯(lián)方持有公司約20%的股權(quán)。2014 年主要股東不斷增持公司股權(quán)也代表了股東對公司價值的一致看好，也不排除后續(xù)主要股東繼續(xù)增持公司的可能性。公司目前在北京的二環(huán)內(nèi)有超過100 萬平米建筑面積的持有物業(yè)和土地儲備，是極少數(shù)在北京二環(huán)內(nèi)擁有大量資源儲備的上市房企。如果交易所市場公開發(fā)行的REITs 成為可能，公司在追求高ROE 和追求享受持有物業(yè)增值收益之間的矛盾或許能有系統(tǒng)性解決辦法，這也是公司未來潛在的價值重估的催化劑。
風(fēng)險提示。公司凈負債率不斷上升的風(fēng)險；異地管控的風(fēng)險；公司吸引和留住專業(yè)人才的風(fēng)險。公司能否強化激勵機制，留住和吸引更多專業(yè)的人才，仍是公司的挑戰(zhàn)。
盈利預(yù)測、估值及投資評級。由于公司商務(wù)地產(chǎn)項目銷售節(jié)奏有所延后，我們下調(diào)公司2015 及2016 年盈利預(yù)測，預(yù)計公司2015/16/17 年EPS分別為1.12/1.30/1.54 元/股（原2015/16 年預(yù)測為1.31/1.72 元/股），NAV14.41 元/股。公司核心儲備均位于一線城市，2015 年公司所在市場存在向上的彈性，屆時公司有望充分受益，不排除后續(xù)上調(diào)公司NAV 的可能性。我們給予公司NAV 平價，維持14.41 元/股的目標價格和“買入”的投資評級。
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