>> 首創(chuàng)證券-首開股份(600376)非公開發(fā)行預案點評-行業(yè)景氣企穩(wěn),‘地主‘信心滿滿-150604
| 上傳日期： |
2015/6/4 |
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作者： |
王劍輝 |
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集團認購股份限售期為36 個月，其他投資者認購股份限售期為12 個月。
事件點評
借助短期復蘇趨勢，大力布局優(yōu)質項目
2015 年以來受益于連續(xù)的降息降準以及330 新政等利好因素，行業(yè)成交意愿不斷上升，一線樓市快速回暖。其中北京市1-4 月份商品房銷售額累計值為624.6 億元，累計同比降幅相比1-3 月份收窄12.4 個百分點至-16.1%，一線城市在行業(yè)的調(diào)整階段展現(xiàn)出較強的反彈趨勢，而本次非公開發(fā)行正是公司面臨行業(yè)復蘇機遇，借力資本市場進一步優(yōu)化戰(zhàn)略布局所做出的積極嘗試。
本次募集金額的22 億元將投向公司位于北京通州的項目。作為北京城市副中心建設的重點以及CBD 的東延，通州區(qū)近年來迎來基礎設施和中心區(qū)域的快速升級，隨著京津冀一體化外溢效應開始顯現(xiàn)以及全球第六家環(huán)球影城落戶，通州的區(qū)域價值和發(fā)展?jié)摿σ矊⒌靡源蠓せ?。公司位于通州的兩個項目合計占地建筑面積為73.59 萬平米，預計銷售收入90.82 億元，實現(xiàn)凈利潤10.89 億元。
而另外一個項目位于太原龍城南街，占地面積25.79萬平米，建筑面積73.90萬平米，募集金額計劃投資18億元。項目定位為普通住宅，位于太原市重點打造的城南居住區(qū)，北距市中心約10公里，緊鄰地鐵2號線和4號線。項目預計實現(xiàn)銷售收入48億元，凈利潤6.27億元。數(shù)據(jù)顯示太原市2015年1-4月商品房銷售額累計值為36.48億元，同比減少36.5%，高位庫存和低迷成交可能會給公司項目的去化和資金回籠帶來較大的不確定性，公司京外項目拓展普遍存在一定的業(yè)績風險。
總體來說，公司計劃投資的三個項目預期能實現(xiàn)銷售收入共計138.82億元，凈利潤17.16億元，占去年營業(yè)收入和凈利潤的比重分別為66.58%和86.61%，對公司未來業(yè)績的支撐作用顯著。
我們認為公司對于現(xiàn)有重點項目樂觀的投資預期在行業(yè)小幅回升階段將取得較為理想的印證。
公積金尺度放寬，有效拉動區(qū)域市場需求
近日，北京市住房公積金管理中心宣布調(diào)整現(xiàn)行公積金政策，執(zhí)行首套自住住房貸款政策，最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元；對于顯示有1套住房并結清相應住房公積金個人貸款購買第二套普通自住住房的借款申請人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%。此次公積金政策將全面調(diào)整為認房不認貸，對過去結清的貸款不予計算。根據(jù)我們之前針對330新政做出的回歸分析，在此次政策的單因素作用下，預計北京市未來的成交量有望增加10%，帶來約200億元的新增成交量。此次調(diào)整對于北京市龐大的存量市場來說將直接刺激改善型需求，促進短期成交迅速回升。
而作為深耕京城地區(qū)的傳統(tǒng)開發(fā)商，公司往年京內(nèi)項目業(yè)績占比高達60%-80%，截至2014年末公司土地儲備達1524萬平米，其中北京地區(qū)388萬平米，號稱北京市最大的“地主”。由于拿地時間較早，京內(nèi)項目的平均樓面地價為7880元/平米，土地成本優(yōu)勢極為顯著。2014年報告期內(nèi)公司京內(nèi)項目規(guī)劃建筑面積508.3萬平米，累計竣工面積155.14萬平米，累計銷售面積172.04萬平米，公司可售資源充足，利潤空間廣闊，未來短期銷售有望大幅上升。
資本結構有效改善，資金支持力度增強
2014年末公司資產(chǎn)負債率為83.47%，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為79.53%，均高于行業(yè)平均水平的74.58%和54.21%。貨幣資金與一年內(nèi)到期債務的比值為0.51，明顯低于行業(yè)平均水平的0.84。公司長短期償債壓力顯著，流動性風險較高，主要原因在于公司在2011年和2013年集中投資拿地，新增土地儲備面積分別高達395萬和214萬平米，這部分項目在近期面臨較大的施工壓力，截止到2014年公司在建擬建項目規(guī)劃面積約1488萬平米，后續(xù)的開發(fā)需要強有力的資金支持。而公司2015年計劃竣工面積211.62萬平米，同比增加6%，相比龍頭企業(yè)略顯保守的投資態(tài)度，公司對于現(xiàn)有項目展現(xiàn)了較強的信心，考慮到稀缺土地價值的快速上漲，公司優(yōu)質的項目資源預計能夠帶來較高的投資回報。
攤薄效應微弱，補漲預期強烈
按照此次非公開發(fā)行量的上限保守測算，首開集團持股比例依然不低于50%，處于控股股東地位，大股東的積極申購也彰顯了集團對公司業(yè)務的大力支持與信心。每股收益的攤薄效應約為12%，考慮到公司中短期內(nèi)業(yè)績較強的看漲預期，此次定增對公司主要財務指標的影響可以忽略不計。而且近期A股市場呈現(xiàn)大幅上行的普漲格局，公司復牌當日開盤漲停，補漲需求較為強烈，我們持續(xù)看好公司未來的上漲空間。
風險提示
行業(yè)長期理性回落，短期復蘇不及預期；二三線城市庫存高位，
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