>> 東興證券-北京城建(600266)2015年半年報點評：地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望大增，投資藍圖有序鋪開-150816
| 上傳日期： |
2015/8/24 |
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強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，楊騫 |
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2015年上半年公司營業(yè)收入總額為32.75億元，同比降低7.05%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.92億元，同比增長12.09%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為2.87億元，同比增長50.23%，集中體現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)盈利能力的大幅提升；實現(xiàn)每股收益0.19元，同比降低23.68%。
從產(chǎn)品構(gòu)成角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是公司的絕對貢獻力量；從區(qū)域來源來看，北京地區(qū)的占比約為90%，顯示了公司對北京市場仍然有較高的依賴度。公司的多數(shù)項目位于北京，我們推斷下半年公司的簽約金額受銷售回暖影響將顯著增長。
快速回款的經(jīng)營策略起效。公司以實現(xiàn)銷售回款為第一要務(wù)的經(jīng)營策略，突出強調(diào)營銷的重要作用。上半年公司銷售金額51.37億元，銷售面積20.79萬平方米，銷售金額排名北京區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第5名，銷售面積排名第4名；上半年公司完成經(jīng)營額59.23億元，經(jīng)營回款56.31億元，兩項指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最高水平。由前述兩類指標(biāo)可以看出，公司以實現(xiàn)銷售回款為第一要務(wù)的經(jīng)營策略是對當(dāng)前市場的良性反應(yīng)，為公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張和業(yè)務(wù)多元化提供了資金支持。
另外，上半年58億公司債的發(fā)行充裕了公司的運營資金，同時以項目為對象的地產(chǎn)基金也有利于公司資金的快速回籠和高效運作。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望受益于銷售回暖。公司目前有26個項目，其中8個項目為京外項目，其余全部為京內(nèi)項目。
18個京內(nèi)項目有12個項目位于六環(huán)內(nèi)，截止2014年末京內(nèi)可售面積約為230萬平方米，京外約為200萬平方米，考慮到保障房對整體房價的拉低，我們以2萬元的銷售均價進行估計，京內(nèi)項目貨值約為460億元。
我們對公司上半年在京的6 個主要商品房銷售情況進行統(tǒng)計，銷售金額就已經(jīng)高達近30 億元，考慮到下半年銷售延續(xù)回暖行情的概率較大，我們認為公司全年商品房銷售收入可能突破70 億元。隨著公司的保障房項目和其他商品房項目進入銷售期，我們預(yù)期年內(nèi)公司簽約金額有望突破120 億元。
積極進行土地儲備。報告期內(nèi)，公司開復(fù)工面積367.23萬平方米，4月通過競拍方式獲得豐臺小屯和成都金牛地塊，土地購臵投資60.2億元，7月公司以48.57億元的總價競得大興瀛海地塊，2015年1-7月新增土地儲備購臵投資額同比增長1300%以上，新增土地儲備面積同比增長400%以上。目前公司有多個一級開發(fā)項目，預(yù)期公司將受益于一二級聯(lián)動效應(yīng)，從而降低土地獲得難度系數(shù)。
公司一方面積極在二級市場上拿地，另一方面積極參與一級項目，形成二級市場拿地的先發(fā)優(yōu)勢，這兩種舉措都體現(xiàn)了公司進行土地儲備的積極性，間接反映了公司對于未來市場的看好，我們認為公司憑借區(qū)域資源優(yōu)勢，未來在拿地方面仍然會處于比較優(yōu)勢地位。
投資仍然是關(guān)注重點。公司預(yù)計今年可獲得參股公司2.2億元現(xiàn)金分紅，占利潤總額比例有望超過10%；報告期內(nèi)公司股權(quán)投資額為12350萬元，同比增長626.47%，新增持有北京城建（上海）股權(quán)投資管理有限公司、北京城建成都臵業(yè)有限公司、北京城建萬科天運臵業(yè)有限公司股權(quán)比例分別為40%、100%和57%；國信證券配股的認購和錦州銀行上市都可能為企業(yè)帶來良好的投資收益，僅此兩個投資項目其合理估值已經(jīng)接近90億元；對于節(jié)能環(huán)保、大數(shù)據(jù)、保險等項目的關(guān)注和新三板的研究保障了公司未來投資收益的可持續(xù)性。
雖然公司股權(quán)投資項目并非全部實現(xiàn)盈利，但能夠在投資項目出現(xiàn)風(fēng)險時終止投資或通過轉(zhuǎn)讓等方式退出，顯示了投資團隊偏謹慎的投資風(fēng)格，作為公司貢獻利潤的重要一極，我們認為股權(quán)投資規(guī)模和投資收益將保持穩(wěn)步增長。
借力國企改革東風(fēng)。公司控股股東北京城建集團旗下上市公司包括北京城建和城建設(shè)計，2014年營銷總額為926億元，營業(yè)收入480億元，開復(fù)工面積4000萬平方米以上，自營房地產(chǎn)開發(fā)面積500萬平方米以上。
國企改革頂層設(shè)計方案正式出臺已經(jīng)進入倒計時，為實現(xiàn)經(jīng)營效率的進一步提升，控股股東的優(yōu)質(zhì)資本有望部分或全部整合進入公司，從而實現(xiàn)集團層面的資源配臵優(yōu)化。
結(jié)論：
公司大部分項目位于北京，受益于北京銷售回暖，下半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)溫和增長可期，預(yù)期全年簽約金額或可突破120 億元，同時，股權(quán)投資標(biāo)的賬面價值穩(wěn)定增長，投資收益實現(xiàn)的風(fēng)險較小，兩大業(yè)務(wù)板塊的穩(wěn)健增長為公司基本面提供保證，加上集團優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的注入預(yù)期，我們看好公司的發(fā)展。短期仍需關(guān)注非公開發(fā)行部分限售股上市流通所帶來的供給壓力。我們預(yù)計公司2015 年-2017 年營業(yè)收入分別為130.43 億元、155.83 億元和167.62 億元，每股收益分別為1.17 元、1.30 元和1.58 元，對應(yīng)PE
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