>> 東興證券-魯商置業(yè)(600223)15年報點評-齊魯青未了,靜待春暖花開時-160320
| 上傳日期： |
2016/3/22 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼，梁小翠 |
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2015年，房地產行業(yè)進入深度調整期。外部宏觀經濟下行壓力持續(xù)加大，房地產庫存高企，市場競爭加劇，利潤收窄；不同城市之間分化嚴重，二三線城市需求乏力，公司主營業(yè)務分布于二三線城市，市場毛利率降低。公司本年度營業(yè)收入58.64億元，同比增長3.21%；實現(xiàn)利潤總額2.55億元，同比下降31.07%，主要原因是在營業(yè)收入漲幅較小的情況下，營業(yè)成本、管理費用、財務費用大幅增加所致；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.12億元，同比下降45.5%。
公司營業(yè)收入主要來源于房地產銷售，占比仍然超過95%以上，呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢，但同比增加比率逐年降低，考慮到公司業(yè)務多元化發(fā)展的戰(zhàn)略，可期房地產業(yè)務收入占比將持續(xù)降低；物業(yè)服務營業(yè)收入呈現(xiàn)加速增長的態(tài)勢，近3年平均增速為35.98%，毛利率達到17.74%，比上年增加4.37個百分點；酒店服務營業(yè)收入經歷了2014年加速增長之后，2015年增長緩慢，比上年下降1.91個百分點，但這一業(yè)務毛利率較高，達到81.45%。
費用化比率大幅增加，經營凈現(xiàn)金流量與凈利潤差距較大。報告期內，公司發(fā)生銷售費用19,097.16萬元，同比減少3.50%；發(fā)生管理費用15,299.78萬元，同比增加7.36%；發(fā)生財務費用7,040.66萬元，同比增加258.38%，主要是因為完工項目組團的利息計入當期費用影響所致。報告期內公司經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額與凈利潤存在較大差異，主要是兩方面原因所致，一是房地產項目開發(fā)周期較長，商品房預售收款與交房確認收入存在差異；二是公司正處于成長期，土地儲備量的增長速度會高于商品房的銷售增長速度。
土地儲備充足，根植濟青，深耕山東。為豐富公司土地儲備，2015年公司加大了新項目考察力度，在泰安、濟寧、臨沂等地獲取土地，新增土地儲備約58.34萬平米（2014年拿地85.7萬平方米，14年拿地較多是因為2013年沒有購入土地），目前持有待開發(fā)土地130.64萬平方米，土地儲備充足。從項目布局來看，公司更加注重山東省內的發(fā)展，深耕山東，在繼續(xù)推進已進入城市發(fā)展的同時，在省內聚焦?jié)?、青島、臨沂、煙臺、濟寧等五個區(qū)域經濟中心，鞏固在山東省內房地產行業(yè)龍頭的地位；積極實施全國化戰(zhàn)略，在省外積極拓展京滬等一線城市和二線發(fā)達城市。身為山東省內房地產龍頭企業(yè)，結合中國目前房地產去庫存形勢，預計明后兩年公司拿地面積與今年持平，變化不大。
公司資金充裕，財務狀況良好。根據(jù)公司財報顯示，可用貨幣資金20.29億元，速動比率0.22，流動比率1.22，低于行業(yè)平均水平（速動比率0.43，流動比率1.42）。但集團公司作為山東省內大型國企集團，能夠為公司提供充足的資金支持。且公司2016年2月發(fā)行20億規(guī)模私募債，票面利率6%，不強調專項專用，擬用于償還公司債務，調整負債結構，補充流動資金等。用15億元償還借款，降低資金成本，5億元用于補充公司流動資金。目前公司資產負債率較高，達到93.06%，但大部分來自相關關聯(lián)方籌集的資金，這部分資金成本低于銀行借款利率。雖然公司負債水平較高，但公司資金較為充足，能夠支持拿地和開發(fā)活動。
轉型創(chuàng)新、延伸產業(yè)鏈、開啟多元化經營模式。公司2015年3月26日與關聯(lián)方山東福瑞達醫(yī)藥集團公司、山東銀座旅游集團有限公司在濟南市合資設立魯商福瑞達健康投資有限公司，注冊資本金5000萬元人民幣，其中，魯商臵業(yè)出資3500萬元人民幣，占70%，主要經營范圍為地產投資，養(yǎng)老服務機構投資，健康醫(yī)療養(yǎng)老服務機構的管理咨詢。公司抓住中國人口老齡化趨勢所帶來的機遇，大健康產業(yè)布局全面拉開，魯商知春湖大健康養(yǎng)老體驗中心成功開放，其首創(chuàng)的“養(yǎng)老+旅居地產”模式成為臨沂市豐富養(yǎng)老服務體系的窗口項目及加快湯頭旅游度假區(qū)發(fā)展的靚麗名片。
結論：
公司是山東的房地產開發(fā)企業(yè)龍頭，核心競爭力在于集團整體強大的資金和資源實力。公司項目儲備豐富，未來還將繼續(xù)強化在山東省內的競爭力。山東經濟發(fā)展水平較高、人口基數(shù)大、養(yǎng)老產業(yè)潛力有待深挖，公司大健康產業(yè)已經開始在山東布局，結合集團的業(yè)務優(yōu)勢，發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)優(yōu)勢明顯。從中長期來看，公司仍然是具有較強的可持續(xù)盈利能力。我們預計公司2016-2018 年營業(yè)收入分別為64.51 億元、72.57 億元和83.46億元，每股收益分別為0.17 元、0.20 元和0.26 元，對應PE 分別為34.40 、29.58 和22.91，維持“強烈推薦”評級。
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