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    根據(jù)公司2015 年年報(bào)披露，2015 年底公司在北京區(qū)域有116.2 萬平米權(quán)益面積地上未結(jié)算的可開發(fā)項(xiàng)目（金融街區(qū)域、通州、大興等地），51.8萬平米出租物業(yè)（位于金融街區(qū)域），和10.1 萬平米經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（位于金融街區(qū)域）。如果我們簡(jiǎn)單給予這些不動(dòng)產(chǎn)平均每平米45000 元的重估價(jià)值（這些區(qū)域地價(jià)一般遠(yuǎn)超這一水平），則公司僅北京資產(chǎn)包價(jià)值超過800億元，僅北京資產(chǎn)包剔除公司凈負(fù)債后價(jià)值仍達(dá)370 億元。
    安邦和大股東持續(xù)提升持股比例，客觀上說明公司價(jià)值。截至2015 年年報(bào)期末，一致行動(dòng)人和諧健康保險(xiǎn)和安邦人壽分別持有公司總股本的15.88%和9.12%，總計(jì)25.0%；截至2016 年一季報(bào)期末，兩家公司分別持有公司總股本的15.88%和10.89%，總計(jì)26.77%。2016 年1 月13日晚，金融街公告，金融街集團(tuán)在2015 年7 月27 日到2016 年1 月12日，累計(jì)增持公司總股份2.0%。到2016 年1 月13 日晚，金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人合計(jì)持股相當(dāng)于公司已發(fā)行總股份的32.12%，公告稱金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人將在依法合規(guī)的前提下，繼續(xù)增持公司股份。
    當(dāng)前股息率超過4%，成為A 股現(xiàn)金分紅最具吸引力的個(gè)股之一。公司在2015 年提出現(xiàn)金分紅總額達(dá)到11.96 億元，按照公司當(dāng)前市值，則其股息率超過4%，是地產(chǎn)板塊現(xiàn)金分紅最具吸引力的個(gè)股之一。2009 年后公司持續(xù)現(xiàn)金分紅，但從未股權(quán)融資。一些企業(yè)雖然NAV 折價(jià)高，資本性開支小，但分紅較為吝嗇，甚至還要從市場(chǎng)融資。我們認(rèn)為，如果投資者拿不到現(xiàn)金分紅，高NAV 的吸引力就常常是水中月，鏡中花。
    2015 年結(jié)算收入的下降是暫時(shí)的，銷售規(guī)模和租金水平雙上升，無需過份擔(dān)心未來業(yè)績(jī)。2015 年，公司地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入比2014 年同期下降33%，且結(jié)算項(xiàng)目受房?jī)r(jià)影響盈利能力不佳，這是公司2015 年業(yè)績(jī)下降，扣非后凈利潤(rùn)大幅下降的核心原因。不過，2015 年公司銷售簽約金額達(dá)到150 億元，同比增長(zhǎng)15%，租賃收入同比增長(zhǎng)33%，且絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)區(qū)域房?jī)r(jià)有所上升，我們認(rèn)為無需太擔(dān)心公司業(yè)績(jī)。
    風(fēng)險(xiǎn)因素：公司債務(wù)盡管以長(zhǎng)期負(fù)債為主，但負(fù)債并不低；公司在北京以外一些區(qū)域新獲得的土地儲(chǔ)備質(zhì)量參差不齊。
    盈利預(yù)測(cè)、估值及投資評(píng)級(jí)。由于公司所處北京等區(qū)域并無低價(jià)拿地機(jī)會(huì)，過快消耗土地儲(chǔ)備只會(huì)造成發(fā)展不可持續(xù)，我們認(rèn)為公司銷售增速或低于行業(yè)平均水平。我們因此調(diào)低公司的盈利預(yù)測(cè)到2016/2017/2018 年0.84/0.91/0.95 元/股（原預(yù)測(cè)2016/2017 年1.11/1.22 元/股），給予公司16.94 元/股的NAV。我們給予公司NAV25%的折價(jià)，并給予公司12.71元/股的目標(biāo)價(jià)，考慮到自上一次報(bào)告以來公司股價(jià)有了明顯調(diào)整，我們上調(diào)公司投資評(píng)級(jí)到“買入”。