>> 申萬宏源-金科股份(000656)深度研究：進軍“核心十城”,探索多元價值-160712
| 上傳日期： |
2016/7/12 |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
中性 |
作者： |
王勝 |
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本期業(yè)績增加較大，主要是本期結(jié)算項目毛利潤較高所致。其中，重慶主城區(qū)“廊橋水鄉(xiāng)”、“涪陵天籟城”等項目毛利均達到30%以上，未來盈利空間仍很大。公司預(yù)收賬款逐年攀升，銷售情況可觀。2015 年經(jīng)營現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正，資金管理成果顯著。
多渠道融資收獲頗豐，資產(chǎn)負債率較高。2015 年，公司加大資本市場和銀行間市場直接融資力度，獲得直接融資額度123 億元。完成公開、非公開發(fā)行公司債32.5 億，中期票據(jù)21 億元，創(chuàng)新實施物業(yè)收入資產(chǎn)證券化融資15 億元。2015 年公司真實資產(chǎn)負債率高達78.0%。截至2016 年5 月9 日，公司2016 年又累計發(fā)行公司債券79.5 億，中期票據(jù)11億，其他新增借款66.37 億。公司融資渠道暢通，預(yù)計未來有較大投資計劃。
定位“核心十城”，做大做強住宅地產(chǎn)。截至2015 年末，公司房地產(chǎn)全年新開工面積約332 萬平米，竣工面積約407 萬平米，結(jié)算面積約286 萬平米，年末在建項目75 個，在建面積約1302 萬平米。從在建項目來看，公司以重慶為主，一二三四線城市均有涉及。但公司積極調(diào)整區(qū)域布局，現(xiàn)階段，圍繞國家城市群確立“三圈一帶”，重點布局二線城市，逐漸退出三四線城市，鎖定“核心十城”。即在做大做強重慶、蘇州、北京、成都、合肥市場的基礎(chǔ)上，力爭進入上海、天津、鄭州、南京、武漢核心城市。2016 年首次入駐南京、鄭州，戰(zhàn)略規(guī)劃有序推進。
依托國家城市群建設(shè)和“供給側(cè)改革”系列政策利好，供需兩側(cè)雙向發(fā)力。從需求端來看，國家層面全力推進城市群建設(shè)，加快城鎮(zhèn)化進程。金科定位京津冀、長三角和成渝城市群“三圈”，無論是人口、面積亦或GDP，這三圈發(fā)展都較為成熟，城市化率較高。而隨著“十三五”規(guī)劃不斷拓展，依托各城市群產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，資金和人口都會大量涌入，從而拉動房地產(chǎn)需求持續(xù)增長。從供給端來看，2015 年來，降首付，減稅負，加快去庫存等政策頻頻利好，公司三四線項目去化率有望大幅提高，助力未來公司健康發(fā)展。
加碼地產(chǎn)后服務(wù)，轉(zhuǎn)型新能源發(fā)展。一方面，依托企業(yè)地產(chǎn)資源優(yōu)勢，積極升級傳統(tǒng)物業(yè)管理，加快社區(qū)綜合服務(wù)發(fā)展。金科物業(yè)一直名列重慶10 大金牌物業(yè)，2015 年實現(xiàn)凈利潤0.5 億元，同比增長152%。公司擬投資設(shè)立社綜服務(wù)集團和教育公司，從關(guān)注房子本身轉(zhuǎn)向關(guān)注社區(qū)，與房地產(chǎn)主業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)。另一方面，公司收購華冉東方轉(zhuǎn)型新能源。
因2015 年棄風(fēng)限電影響業(yè)績不佳，設(shè)立新能源產(chǎn)業(yè)基金看好未來發(fā)展。
投資評級與建議：首次覆蓋，給予中性評級，目標(biāo)價4.03 元。我們預(yù)計16-18 年公司歸母凈利潤15.0/19.3/22.9 億元，對應(yīng)EPS 分別為0.35/0.45/0.53 元。公司RNAV 估值4.03元/股，當(dāng)前股價3.93 元/股，折價3%，對應(yīng)2016 年P(guān)E 約11.5 倍。同時，根據(jù)可比公司估值，可比公司2016 年P(guān)E 約10.4 倍，與RNAV 估值方法得到公司PE 相當(dāng)，其中小部分溢價認為是公司地產(chǎn)潛在資源優(yōu)勢與轉(zhuǎn)型帶來的協(xié)同效應(yīng)所致。綜上給予中性評級。
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