>> 中銀國際-金科股份(600656)調(diào)研簡報-160111
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2016/1/12 |
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作者： |
田世欣 |
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目前，公司已拿預(yù)售證的可售貨值約230億元，今年計劃拿地投資額約100億元，同比略增。
2、投資聚焦二線中部城市，改善性住宅和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)力度加大。區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，公司堅持“以二線城市為主、一三線城市為輔”和“以西中部地區(qū)為主、其他地區(qū)作為有效補充”的戰(zhàn)略思路，重點關(guān)注武漢、南京、合肥等區(qū)域機會；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅仍是重點而改善性項目比重會提高，商業(yè)項目會圍繞社區(qū)商業(yè)等小型項目選擇性進入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)力度將加大并尋找合作伙伴進行招商運營。
3、今年重點推進向服務(wù)商轉(zhuǎn)型，謹慎擴張關(guān)注垂直類O2O。公司目前合同物業(yè)在管面積7,000-8,000萬平米，去年新增收購1,000萬平米物業(yè)面積，預(yù)計年收入達到約6-7億，商業(yè)模式以包干制為主。未來公司定位計劃從開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變，正在積極研究相關(guān)的戰(zhàn)略，但物管面積拓展會嚴(yán)格挑選標(biāo)的，不會盲目擴展面積。社區(qū)O2O方面，公司重點關(guān)注教育、醫(yī)療、金融等垂直領(lǐng)域，充分挖掘大數(shù)據(jù)價值。
4、新能源因限電項目運營低于預(yù)期，調(diào)整策略成立4億基金。公司已獲得累計40萬千瓦風(fēng)電項目及2萬千瓦光伏項目，2015年公司新能源業(yè)務(wù)發(fā)展低于預(yù)期主要由于：1）經(jīng)濟差用電需求下降，2015年新疆限電率高達40%；2）全疆環(huán)網(wǎng)建設(shè)，電力輸送受到測試等影響。公司主動調(diào)整策略：1）取消招商昆侖對華冉東方的業(yè)績承諾，調(diào)減收購價；2）共同投資設(shè)立4億元新能源產(chǎn)業(yè)基金，并購和孵化新能源領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項目，通過優(yōu)先購買權(quán)的方式鎖定。
5、我們的觀點：金科股份是重慶地區(qū)龍頭房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前較高的存貨水平將受益于“去庫存”戰(zhàn)略和中西部地區(qū)城市群政策扶植；而公司也是川渝地區(qū)的龍頭物業(yè)社區(qū)管理公司，在管物業(yè)面積近8,000萬平米，今年計劃重點向房地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，將對中小物管公司進行有效整合，并關(guān)注教育、醫(yī)療、金融等O2O垂直領(lǐng)域，潛在發(fā)展空間巨大。新能源業(yè)務(wù)方面，雖然去年風(fēng)電站運營低于預(yù)期，主要受制于限電影響，但隨著霧霾爆發(fā)、環(huán)境治理成為重要議題，新能源行業(yè)長期成長空間巨大，未來公司將通過新能源基金的方式孵化優(yōu)質(zhì)項目，并通過優(yōu)先購買權(quán)的方式鎖定，降低直接收購的風(fēng)險。我們認為公司今年在地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務(wù)和新能源等各項業(yè)務(wù)領(lǐng)域均有積極推進，目前股價較最新定增方案底價5.82元折價比例較高，建議關(guān)注。
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