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上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積約206 萬(wàn)斱(+41%)，銷售金額134 億元(+22%)，預(yù)計(jì)16 年銷售金額250-280 億元左右(+13%至27%)。
    上半年房地產(chǎn)銷售營(yíng)收124.8 億元，同比+105.4%，毛利率21.8%，較去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)；其他業(yè)務(wù)營(yíng)收12.9 億元，同比+1.2%，毛利率16.53%，較去年同期下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)。
    融資多元化，負(fù)債成本顯著降低。上半年信用等級(jí)成功提升為AA+，完成2015公司債（第一期）的公開發(fā)行，規(guī)模20 億元，票面利率為6.40%，3 月完成15 年公司債的非公開發(fā)行，規(guī)模25.5 億元，加權(quán)平均成本6.39%，5、7 月完成16 年公司債的非公開發(fā)行，規(guī)模100 億元，加權(quán)平均成本6.50%；3 月完成16 中期票據(jù)（一期）的發(fā)行，規(guī)模11 億元，融資成本5.3%；7 月發(fā)行20 億元按揭販房款資產(chǎn)支持與項(xiàng)計(jì)劃；上半年債務(wù)融資加權(quán)平均成本6.39%較15 年7.92%大幅降低；7 月非公開發(fā)行45 億元股票獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)通過(guò)。凈負(fù)債率達(dá)到206%，較去年同期增45 個(gè)百分點(diǎn)。公司在手貨幣資金68.91 億元，1 年以內(nèi)到期金融負(fù)債265.62 億元，現(xiàn)金不短債存缺口196.71 億元，短期償債壓力較大。
    預(yù)收款鎖定業(yè)績(jī)，竣工進(jìn)度確保貨源持續(xù)增長(zhǎng)。上半年末預(yù)收賬款268.6 億元鎖定16 年及17 年上半年業(yè)績(jī)，同時(shí)新開工面積約229 萬(wàn)斱，在建面積約1250 萬(wàn)斱，竣工面積約303 萬(wàn)斱，全年竣工面積達(dá)到610 萬(wàn)方計(jì)劃水平、貨源充足高增長(zhǎng)可期；三費(fèi)費(fèi)率7.4%，較去年同期減2.4 個(gè)百分點(diǎn)。
    轉(zhuǎn)型“地產(chǎn)+社區(qū)綜合服務(wù)”，加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)。上半年分別出資10 億元成立金科社區(qū)綜合服務(wù)集團(tuán)和教育投資管理公司，大力布局社區(qū)綜合服務(wù)和社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)。公司目前管理物業(yè)面積超過(guò)1 億余斱，為2016 年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單10 強(qiáng)，預(yù)計(jì)2016年新增管理面積2000-3000 萬(wàn)斱，依托已有及新拓展物業(yè)社區(qū)資源，公司有望繼續(xù)維持社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收超30%的增速。
    拿地力度加大，多途徑集中布局“核心十城”。公司上半年投資49 億元新獲取10個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容面積約249 萬(wàn)方，同比+102.4%，拿地力度大增，其中通過(guò)項(xiàng)目收販、合資合作模式獲取位于“核心十城”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目8 個(gè)，計(jì)容面積約206.8 萬(wàn)斱，占比83%。
    公司深耕多年的大本營(yíng)重慶是國(guó)家在中西部設(shè)置的唯一直轄市和中心城市，意欲加速拓展“核心十城”，我們認(rèn)為公司有望持續(xù)受益于大本營(yíng)重慶樓市逐步回暖、政策持續(xù)刺激三四線城市，以及新進(jìn)入的南京、合肥、武漢等“核心十城”持續(xù)旺盛需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)收入可期。同時(shí)積極產(chǎn)業(yè)升級(jí)社綜服務(wù)和教育行業(yè)，培育新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展。最新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)RNAV5.93 元/股，預(yù)計(jì)16-18 年?duì)I業(yè)收入為244、304、368 億元，同比增速分別為26%、25%、21%，三年復(fù)合增速為24%；16-18 年EPS為0.35、0.45、0.50 元，三年復(fù)合增長(zhǎng)29.5%，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE11.7、9.2、8.2 倍，6 個(gè)月目標(biāo)價(jià)5.40 元，對(duì)應(yīng)PE14.6 倍，首次覆蓋，給予“推薦”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：公司下半年銷售低于預(yù)期；凈負(fù)債率偏高，短期償債壓力較大；產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果尚待時(shí)間檢驗(yàn)；外拓布局項(xiàng)目獲取受阻。