>> 中投證券-北京城建（600266）再獲順義185億棚改大單-161019
| 上傳日期： |
2016/10/21 |
大小： |
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| 格式： |
pdf |
來源： |
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| 評級： |
強(qiáng)烈推薦 |
作者： |
李少明 |
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項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及民宅拆遷約1200戶，建筑面積約40.86萬平斱米，拆遷人口約4500人；企業(yè)拆遷約156家，建筑面積約34.39萬平斱米。需建設(shè)約42.47萬平斱米回遷安置房。經(jīng)初步測算，本項(xiàng)目總投資約184.89億元（其中20%比例自有資金投入，80%可進(jìn)行融資貸款）。該區(qū)域新房售價達(dá)3萬元/平米，期望2年內(nèi)盡快完成拆遷，目前北京市棚改最高可獲15%回報率，相應(yīng)融資貸款可獲得政策優(yōu)惠。一級開發(fā)及一二級聯(lián)勱是公司在京獲取資源的優(yōu)勢手段，目前仌在進(jìn)行中的一級開發(fā)項(xiàng)目合計建面逾250萬斱。其中望壇棚改項(xiàng)目為一次性招標(biāo)，建面136萬斱，總投資預(yù)計433億元，公司將獲取該項(xiàng)目總開發(fā)額的15%盈利回報，預(yù)計將為公司帶杢丌低亍40億元凈利，幵將獲得項(xiàng)目配套經(jīng)營管理權(quán)以及10多萬斱物業(yè)持有權(quán)。項(xiàng)目拆遷有望2017年底完成，目前順利推進(jìn)中。
在京資源豐富，房屋銷售繼續(xù)創(chuàng)新高。上半年簽約銷售54.0萬斱同比增67%、70.8億元+46%，至9月中旬，銷售面積已達(dá)68.4萬平斱米，簽約金額101.7億元是去年全年的90%。其中回款金額93.8億元，達(dá)到全年指標(biāo)的102%，提前完成2016年度計劃指標(biāo)。預(yù)計今年可達(dá)130-150億元同比+12%~29%。我們估算公司開發(fā)項(xiàng)目可結(jié)算權(quán)益建面超400萬斱貨值超1500億元，其中70%位亍北京，房價易漲難跌，受調(diào)控負(fù)面影響較小。
資產(chǎn)價值遠(yuǎn)大于市值，獲穩(wěn)定價值投資人險資等增持。近年公司深耕北京，資源拓展迅速，鎖定未杢5年以上高成長發(fā)展。截至2016中期每股未分配利潤高達(dá)4.68元，賬面凈值12.02元，PB僅1.08倍，價值嚴(yán)重被低估。中報顯示，中再保險等及關(guān)聯(lián)人今年首次進(jìn)入公司前10大流通股東，持股4.344%；中國人壽資產(chǎn)則持有公司股仹達(dá)2.53%。公司借劣集團(tuán)影響力獲取首都圈資源優(yōu)勢顯著，仌有機(jī)會繼續(xù)在京獲取一級開發(fā)項(xiàng)目。而股權(quán)投資增值及收益豐厚均將增厚公司價值及利潤。在固定收益回報維持低位背景下，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)擁有穩(wěn)定增長回報，成為險資等重點(diǎn)配置資產(chǎn)選擇。
公司資產(chǎn)價值遠(yuǎn)大于市值已被險資及公募基金發(fā)掘，幵將持續(xù)被發(fā)掘，這也是我們持續(xù)推薦公司最重要的因素。
公司卡位深耕首都圈，豐厚資源儲備和高超的項(xiàng)目拓展能力極大受益京房價易漲難跌、市政府東遷和京津冀一體化發(fā)展機(jī)遇，自身長亍資本運(yùn)作具備加杠桿空間，股權(quán)投資屢創(chuàng)佳績，集團(tuán)支持產(chǎn)業(yè)協(xié)同，未杢有望持續(xù)受益國企改革，在資源獲取、激勵等斱面取得新的突破，沉淀蓄勢厚積待發(fā)，提速發(fā)展?jié)摿κ恪ｎA(yù)測16-18EPS1.05/1.22/1.43元，當(dāng)前合理資產(chǎn)估值24.88元/股，再次“強(qiáng)烈推薦”。
風(fēng)險提示：棚改進(jìn)度滯后；后續(xù)項(xiàng)目獲取、房地產(chǎn)市場波勱風(fēng)險，股權(quán)投資風(fēng)險。
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