>> 東興證券-北京城建（600266）2016年三季報點評：棚改鑄就新看點+未來業(yè)績可期待-161031
| 上傳日期： |
2016/10/31 |
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強烈推薦 |
作者： |
鄭閔鋼 |
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報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收66.27億元，同比增長18.5%，凈利潤6.85億元，同比降低13.47個百分點，主要歸因于項目毛利潤水平大幅降低；前三季度銷售簽約面積77萬平方米，實現(xiàn)簽約金額108億元，同比增長35%，已經(jīng)超過全年的銷售計劃100億元，預(yù)期年內(nèi)銷售金額有望達到140億元。
報告期內(nèi)以司新增土地儲備9萬平，開復(fù)工面積384萬平，新開工面積35萬平，竣基面積67萬平，實現(xiàn)銷售面積23萬平，銷售額37億元。前三季度，公司總計新增土地儲備面積156萬平方米，超過去年全年新增的145萬平，新開工面積101萬平，竣工面積89萬平。
依托母公司一二級聯(lián)動京內(nèi)土地拓展取得重大突破。公司母公司為北京城建集團，作為北京市國資委100%控股的老牌國企，在北京市具有良好的品牌形象及政企關(guān)系，依托母公司，公司一二級聯(lián)動頻頻拿地，不管是從拿地總量還是拿地成本，均處于同地區(qū)行業(yè)領(lǐng)先地位。上半年，公司以授權(quán)模式獲得了懷柔府東棚改項目，以招標方式獲得了奧體文化商務(wù)園和望壇棚改項目。其中望壇項目前期改造及土地使用權(quán)由母公司城建集團一次性中標取得，公司將與集團公司合作開發(fā)望壇項目，且集團全權(quán)委托公司進行開發(fā)管理。
北京市主城區(qū)目前土地資源十分緊缺，新增土地基本依靠舊城改建工程，公司依托北京城建集團在一級開發(fā)中的雄厚實力背景，在獲取土地方面具有無可比擬的優(yōu)勢，有力的京內(nèi)土地資源保障是公司獨一無二的競爭力。
進入10月以來，公司總計獲得3個棚改項目，即順義項目、張儀村項目和杯柔項目，建面分別為75萬平、16萬平和30萬平，總投資規(guī)模分別為185億元、40億元和432億元，公司持股比例分別為91%、92%和98%。以投資回報率12%進行計算，預(yù)期這三個項目分別可為公司帶來超過70億元凈利潤。
資本運作能力凸顯融資渠道多元暢通。公司充分發(fā)揮金融機構(gòu)融資功能，并積極拓展從資本市場獲取資金的能力。銀行、信托借款成本始終保持當期同業(yè)最低水平，并實現(xiàn)新增貸款無項目抵押，為后續(xù)項目融資創(chuàng)造了條件。
2016年6月21日，公司發(fā)布公告與太平資產(chǎn)管理有限公司合作設(shè)立"北京城建基礎(chǔ)設(shè)施投資基金"，公司出資8.7億占比29%，共計募集資金30億，擬投資于公司控股子公司位于奧體文化商務(wù)園區(qū)內(nèi)的項目。同時公司擬發(fā)行3000萬優(yōu)先股，計劃募集資金不超過30億，將用于償還股份公司債務(wù)及補充流動資金，目前公司優(yōu)先股申報材料已上報北京市國資委進行審核。
"一體兩翼"業(yè)務(wù)格局漸顯優(yōu)勢。公司始終堅持以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)為兩翼的"一體兩翼"業(yè)務(wù)格局，經(jīng)過多年發(fā)展，目前已彰顯出獨特優(yōu)勢。
公司未來將繼續(xù)加大在高科技、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的投資力度，特別是在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的投資布局。積極關(guān)注與公司產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)度大的項目，實現(xiàn)投資板塊與公司主業(yè)的良性互動。
公司的商業(yè)地產(chǎn)也漸成規(guī)模。報告期內(nèi)持續(xù)加強持有型物業(yè)的經(jīng)營管理，不斷加大招商力度，保證持有商業(yè)的出租率和續(xù)租率，實現(xiàn)了30%的同比增速。隨著海南紅塘灣、奧體文化商務(wù)園、成都金牛等商業(yè)項目逐步推進，公司商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達19萬平，已經(jīng)漸成規(guī)模。
結(jié)論：
公司作為北京國資委全資控股城建集團的下屬公司，長期以來扎根北京。與集團公司一二級聯(lián)動頻繁，在土地開發(fā)及儲備方面核心競爭力突出，不僅當前業(yè)績實現(xiàn)了高速增長，優(yōu)良的土地儲備也為未來業(yè)績奠定了堅實基礎(chǔ)。公司還在多元融資，股權(quán)投資等方面彰顯了獨到運作能力及投資眼光，且收益可觀；同時公司商業(yè)地產(chǎn)也漸成規(guī)模，總體來看，公司是"國企改革"、"京津冀區(qū)域"和"業(yè)績超預(yù)期增長"三大題材股，未來公司表現(xiàn)可期。
基于此我們預(yù)計公司2016年-2018年營業(yè)收入分別為123.91億元、158.35億元和198.41億元，每股收益分別0.93元、1.06元和1.25元，對應(yīng)PE分別為14.34、12.57和10.66，維持公司"強烈推薦"評級。
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