>> 國信證券-新城控股（601155）業(yè)績超預(yù)期，未來持續(xù)高增長可期-170116
| 上傳日期： |
2017/1/16 |
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來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
區(qū)瑞明，王越明 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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銷售跑贏大市，內(nèi)生動(dòng)力強(qiáng)勁
公司全年實(shí)現(xiàn)銷售面積575 萬平方米，銷售金額650.6 億元，分別同比增長62%和104%，超額完成公司半年報(bào)中披露的全年520 億元銷售目標(biāo)，公司銷售均價(jià)1.13 萬元/平方米，同比增長26%。
公司近年銷售持續(xù)快速增長，在2016 年進(jìn)入跨越式增長。我們判斷銷售大增的主要原因：①受益于行業(yè)利好因素（2014年以來的降準(zhǔn)、降息及一系列房地產(chǎn)行業(yè)刺激政策、2015 年4季度以來中央提出的“去庫存”政策）；②項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，75%位于長三角地區(qū)；③項(xiàng)目周轉(zhuǎn)快，從拿地到銷售的時(shí)間在1年以內(nèi)；④較強(qiáng)的深耕能力和品牌號(hào)召力。
規(guī)模增長有質(zhì)量，產(chǎn)品提升有層次
規(guī)模增長有質(zhì)量：公司2016 年僅住宅開發(fā)事業(yè)部就獲取了1591 億元的新增土地貨值儲(chǔ)備，聚焦在環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部等核心城市區(qū)域。在拿地過程中通過拿地強(qiáng)度和開發(fā)節(jié)奏的同步協(xié)調(diào)，形成行之有效的高周轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司已經(jīng)具備了彎道超車的機(jī)遇。
產(chǎn)品提升有層次：2016 年，公司在首次臵業(yè)的"啟航"、家庭剛需的"樂居"、改善性需求的"圓夢(mèng)"，以及高凈值家庭的"尊享"系列之上，全新推出了高端新品--璞樾，目前首個(gè)璞樾項(xiàng)目南京璞樾中山部分已經(jīng)推向市場，獲得市場和客戶的高度認(rèn)可。
銷售創(chuàng)出歷史最好成績，行業(yè)地位領(lǐng)先
從新浪樂居發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》的數(shù)據(jù)來看，公司2016年銷售金額和銷售面積均排名第15名，雙雙創(chuàng)出2010年以來的歷史最好成績。隨著公司銷售的不斷提升，未來公司市場排名或?qū)⑦M(jìn)一步提升。
財(cái)務(wù)狀況優(yōu)，業(yè)績鎖定性佳
截止2016 年3季度末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%，較去年同期上升約7.2 個(gè)百分點(diǎn)；貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債）位4.9 倍，短期償債能力良好；凈負(fù)債率為45%，遠(yuǎn)低于全行業(yè)水平（截止2016 年3 季度末，全行業(yè)凈負(fù)債率整體為97.5%）。公司三季報(bào)期末預(yù)收款達(dá)347 億，在扣除WIND 一致預(yù)期的2016 年4 季度營業(yè)收入（WIND 一致預(yù)期的2016 年4 季度營業(yè)收入=2016 年wind 一致預(yù)期營收-已披露的2016 年前三季營收） 后，剩余部分仍可鎖定2017 年wind 一致預(yù)期營收的30%。
股權(quán)激勵(lì)綁定管理層利益，保障業(yè)績高增長
公司2016 年8 月19 日公告限制性股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，激勵(lì)對(duì)象為董事、高級(jí)管理人員、中層管理人員及核心骨干，共計(jì)59 人。股票數(shù)量為4200 萬股，其中首次授予3850 萬股，預(yù)留350 萬股。 三次解鎖條件為：2016/2017/2018 的歸母凈利潤分別達(dá)到25/35/50 億元，對(duì)應(yīng)歸母凈利潤增速將達(dá)到36%/40%/43%， 年均復(fù)合增長40%。
股權(quán)激勵(lì)實(shí)施使管理層和核心人員與公司股東利益高度綁定，有利于激勵(lì)人員更加勤勉盡責(zé)為公司服務(wù)，利好公司長期發(fā)展。
定增降低凈負(fù)債率，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)
公司2016 年5 月14 日公告非公開發(fā)行股票預(yù)案修訂稿，募集總金額不超過38 億元，發(fā)行價(jià)格不低于9.37 元/股，數(shù)量不超過4.05億股，募集資金擬用于濟(jì)南香溢紫郡項(xiàng)目、嵊州吾悅廣場項(xiàng)目、衢州吾悅廣場項(xiàng)目、海口吾悅廣場項(xiàng)目及寧波吾悅廣場項(xiàng)目，該預(yù)案目前已通過證監(jiān)會(huì)審核。
定增的順利實(shí)施預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)凈利潤6億元，年租金收入1億元，同時(shí)可增加公司現(xiàn)金、擴(kuò)大股東權(quán)益，在有息負(fù)債不變的情況下降低凈負(fù)債率，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。
截止2017 年1 月11 日收盤價(jià)為12.5 元，在增發(fā)總金額不變的情況下，股價(jià)的良性上漲可減少增發(fā)股份數(shù)量，有助于減少對(duì)老股東權(quán)益的攤薄。
內(nèi)生增長強(qiáng)勁，多維度布局新盈利增長點(diǎn)，維持"買入"評(píng)級(jí)
公司內(nèi)生增長強(qiáng)勁，多維度布局新盈利增長點(diǎn)：①項(xiàng)目聚焦長三角，周轉(zhuǎn)快，銷售大幅跑贏大市；②股權(quán)激勵(lì)利好公司長期發(fā)展；③推出商業(yè)綜合體REITs 項(xiàng)目，通過將商業(yè)地產(chǎn)（青浦吾悅廣場）轉(zhuǎn)讓給資管計(jì)劃（東證資管-青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，加快資金回籠速度，縮短商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期，拓展商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；④ 布局金融板塊，與上海紅星美凱龍投資有限公司、紅豆集團(tuán)有限公司等共同發(fā)起設(shè)立國峰人壽保險(xiǎn)股份有限公
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