>> 國海證券-新城控股（601155）三季報點(diǎn)評：盈利與成長性俱佳，地產(chǎn)新勢力劍露鋒芒-161018
| 上傳日期： |
2016/10/18 |
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來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
代鵬舉 |
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投資要點(diǎn)：
經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績延續(xù)高增長：2016 年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入118.4 億元，同比增長6.42%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤8.8 億元，其中少數(shù)股東權(quán)益由于換股吸收合并江蘇新城而大幅下降，由2015 年同期的44.7%下降至9.8%，同時少數(shù)股東凈利潤權(quán)益占比由2015 年同期的48.7%下降至1.6%，導(dǎo)致歸母凈利潤同比大幅增長97%。毛利率方面，前三季度公司綜合毛利率為24.19%，較2015 年末下降了2.62個百分點(diǎn)。
銷售量價提振，拿地保持進(jìn)?。轰N售方面，公司植根長三角區(qū)域穩(wěn)扎穩(wěn)打，并充分抓住年內(nèi)區(qū)域市場上漲行情，前三季度累計實(shí)現(xiàn)銷售面積約421.94 萬平方米，同比增長91.7%；累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約455.28 億元，同比增長126.1%，目前已完成上調(diào)后全年520 億目標(biāo)銷售額的87.6%，同時蘇州、南京、上海、杭州地區(qū)項(xiàng)目的加速去化帶來了價格的明顯提振，前三季累計均價達(dá)到10790 元/平方米，較去年全年均價提升16.9%。
新城控股近年來始終保持進(jìn)取的拿地態(tài)度，2016 年前三季拿地總額達(dá)到304.7 億元，占銷售額比重高達(dá)66.9%，且公司于7 月份以總價37 億元競得虹口區(qū)涼城新村街道073-06 號地塊，樓面價67409 元/平方米，溢價率高達(dá)77.39%，這也是新城控股于上海首次進(jìn)入中環(huán)獲取市區(qū)土地，足以見得其進(jìn)一步優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)的決心。同時公司土地獲取方式有所轉(zhuǎn)變，今年以來通過更多地采用增資擴(kuò)股及股權(quán)收購等模式，可有效緩解近期土地成本的上行壓力。
融資渠道漸完善，助公司發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃盒鲁强毓赏ㄟ^B 轉(zhuǎn)A 成功打通境內(nèi)股權(quán)融資市場，目前公司2016 年度非公開發(fā)行股票預(yù)案已獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)通過，發(fā)行底價為9.37 元/股，募集資金規(guī)模不超過38 億元，定增項(xiàng)目即將完成將對公司土地擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施增添有力砝碼。債權(quán)融資方面，2015 年末至今公司已發(fā)行總額105 億元的公司債，票面利率維持在較低的水平，由于此前公司受融資渠道的限制而大量采用信托方式，近期公司債作為常規(guī)融資工具的轉(zhuǎn)變將顯著優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
截至前三季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率為85.8%，而剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為50.7%，凈負(fù)債率為44.9%，均為行業(yè)內(nèi)較低水平；今年以來地產(chǎn)銷售的強(qiáng)勁增長以及公司債的發(fā)行大幅增強(qiáng)了公司的現(xiàn)金充裕程度，目前公司持有貨幣資金164.3 億元，較2015 年底增長了154%，為短期有息負(fù)債的4.9 倍，整體財務(wù)狀況較為穩(wěn)健。
股權(quán)激勵嚴(yán)格解鎖要求彰顯公司擴(kuò)張信心：公司近期公布第一期股權(quán)激勵計劃，擬采用定增方式授予公司核心管理層限制性股票，授予價格為6.9 元/股，授予總股數(shù)為4200 萬股，占總股本1.891%，其中首次授予股數(shù)為3850 萬股，分三年按照40%、30%和30%的比例解鎖，解鎖條件為2016-2018 年歸母凈利潤分別達(dá)到25 億、35 億及50 億，意味著近三年復(fù)合增速需接近40%。該方案鎖定期為一年，授予總額度較高將有效激發(fā)核心管理層的工作熱情，同時對解鎖業(yè)績的高要求表明公司在高速擴(kuò)張時期對自身發(fā)展抱有極大信心。
投資建議：作為深耕長三角區(qū)域的地產(chǎn)新生勢力代表，公司年內(nèi)住宅項(xiàng)目銷售在區(qū)域加速去化的帶動下量價齊升，土地拓展方面依舊保持進(jìn)取態(tài)度，拿地區(qū)域及節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，此外公司商業(yè)綜合體擴(kuò)張成效顯著，類REITs 模式創(chuàng)新將顯著優(yōu)化現(xiàn)金流；近期公布的股權(quán)激勵計劃高解鎖條件更是彰顯公司擴(kuò)張信心。公司當(dāng)前NAV 價值為415.45 億元，折合每股RNAV 為18.71 元，現(xiàn)價較其折讓38%，安全邊際較高；在不考慮增發(fā)對業(yè)績的影響情況下，我們預(yù)計2016、2017 年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25 億元、37 億元，同比分別增長36%、48%，維持“買入”評級，并根據(jù)當(dāng)前可比公司估值水平，下調(diào)目標(biāo)價至16.95 元/股，較現(xiàn)價有46%的空間。
風(fēng)險提示：公司布局城市政策收緊可能導(dǎo)致的項(xiàng)目銷售不及預(yù)期；常州地區(qū)庫存高企影響當(dāng)?shù)仨?xiàng)目去化；公司近年高價拿地可能導(dǎo)致的利潤率下滑；商業(yè)綜合體擴(kuò)張過快可能導(dǎo)致的現(xiàn)金流緊張；房地產(chǎn)融資政策收緊；公司增發(fā)實(shí)施的不確定性風(fēng)險等
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