>> 國海證券-新城控股（601155）優(yōu)質(zhì)資源筑堡壘，多元共進(jìn)謀創(chuàng)新-160929
| 上傳日期： |
2016/9/29 |
大?。?/td>
| 2093KB |
| 格式： |
pdf |
來源： |
|
| 評級： |
買入 |
作者： |
代鵬舉 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
目前新城控股已經(jīng)成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，并通過房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的開展延伸房地產(chǎn)價值鏈，力爭實(shí)現(xiàn)2020 年千億銷售目標(biāo)。
土地投資進(jìn)取，拿地區(qū)域及節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化：近年來新城控股在深耕長三角的同時顯著加快了全國化戰(zhàn)略布局，布局重心正逐步轉(zhuǎn)向供需狀況更優(yōu)、價格增長潛力更大的城市。2015 年公司依靠敏銳的市場嗅覺迅速積累了充裕的低成本土地資源，2016 年以來公司拿地態(tài)度仍保持進(jìn)取，同時對節(jié)奏把握有的放矢，通過項(xiàng)目股權(quán)收購等方式緩解土地成本上行壓力。
住宅項(xiàng)目銷售量價齊升，以高周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化模式制勝：新城控股前8月實(shí)現(xiàn)簽約銷售額384.2 億元，同比大幅增長140%，已完成上調(diào)后全年520 億目標(biāo)銷售額的74%，同時蘇州、南京、上海、杭州地區(qū)項(xiàng)目的加速去化帶來了價格的明顯提振。公司始終強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)，多數(shù)項(xiàng)目從拿地到開盤的時間間隔在一年以內(nèi)，2015 年其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.4，位居各主流房企前列。
商業(yè)綜合體擴(kuò)張成效顯著，類REITs 模式創(chuàng)新優(yōu)化現(xiàn)金流：公司上半年開業(yè)及在建的新城吾悅廣場已達(dá)到24 個，初具規(guī)模效應(yīng)，至2020年力爭進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)，并且其商業(yè)綜合體項(xiàng)目與自身住宅項(xiàng)目的緊密結(jié)合有利于提升住宅銷售溢價，商業(yè)租金回報率也得以保障。此外公司于6 月份推出國內(nèi)首個商業(yè)綜合體REITs 項(xiàng)目，打通了資本市場融資和商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道，顯著縮短持有商業(yè)物業(yè)的投資回報周期。
融資渠道漸完善，助公司發(fā)展駛?cè)肟燔嚨溃盒鲁强毓赏ㄟ^B 轉(zhuǎn)A 成功打通境內(nèi)股權(quán)融資市場，目前公司2016 年度非公開發(fā)行股票預(yù)案已獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)通過，定增項(xiàng)目即將完成將對公司土地擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施增添有力砝碼，同時公司債作為常規(guī)融資工具的轉(zhuǎn)變顯著優(yōu)化了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)，整體財務(wù)狀況穩(wěn)健。
股權(quán)激勵嚴(yán)格解鎖要求彰顯公司擴(kuò)張信心：公司近期擬采用定增方式授予核心管理層限制性股票，解鎖條件為2016-2018 年歸母凈利潤分別達(dá)到25 億、30 億及50 億，意味著近三年復(fù)合增速需接近40%，對解鎖業(yè)績的高要求表明公司在高速擴(kuò)張時期對自身發(fā)展抱有極大信心。
盈利預(yù)測與評級：我們預(yù)測公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)2016、2017 年分別貢獻(xiàn)結(jié)算收入339.2 億元和468.1 億元，商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)租金收入2.45 億元和3.82 億元?；趯徤餍栽瓌t，暫不考慮增發(fā)對業(yè)績的影響，預(yù)測整體實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25 億元、37 億元，同比分別增長36%、48%。絕對估值方面，我們測算公司當(dāng)前NAV 價值為415.45 億元，折合每股RNAV為18.71 元，現(xiàn)價較其折讓32%。參考可比公司估值水平，結(jié)合公司在長三角持續(xù)積極獲取土地帶來的未來成長確定性，我們給予公司2016年18 倍PE，即20.34 元/股作為目標(biāo)價，首次覆蓋給予“買入”評級。
風(fēng)險提示：公司布局城市政策收緊可能導(dǎo)致的項(xiàng)目銷售不及預(yù)期；常州地區(qū)庫存高企影響當(dāng)?shù)仨?xiàng)目去化；公司近年高價拿地可能導(dǎo)致的利潤率下滑；商業(yè)綜合體擴(kuò)張過快可能導(dǎo)致的現(xiàn)金流緊張；房地產(chǎn)融資政策收緊；公司增發(fā)實(shí)施的不確定性風(fēng)險等。
|
|
