>> 興業(yè)證券-新城控股（601155）調(diào)研紀要-160812
| 上傳日期： |
2016/8/12 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
閻常銘 |
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住宅開發(fā)事業(yè)部與商業(yè)開發(fā)事業(yè)部比重是2：1。公司制定的2020年千億的銷售目標將有600億-700億來自純住宅事業(yè)部。如果整體來看，公司的90%來自住宅的銷售，10%來自商業(yè)銷售。 第二、資本市場上的獨特公司。2001通過重組進入B股，2015年通過合并進入A股，但是一次融資都沒做過，完全依靠公司管理、利潤累計、信托借貸。2016年業(yè)績上半年增長86%，全年銷售凈利率相比去年將有所提升。 第三、土地儲備合理性。公司現(xiàn)在有2000多萬土地儲備，75%在長三角地區(qū)，25%中只有兩個項目在三線城市，其他均在二線省會級城市。布局十分合理，為公司業(yè)績增長提供保障。
2、公司歷史 1996年在常州設立，2001年重組上B股，側重點在長三角。規(guī)模上，去年銷售額319億，近幾年在市場排名前20強。股權架構方面，間接控股母公司是在港股上市，公司可便捷地在海外融資，提高效率。公司董事長王振華，是公司第一大股東富裕發(fā)展有限公司（62.06%）和常州德潤咨詢管理有限公司（6.2%）的實際控制人（72.56%）；所以王振華實際持有公司49.53%股權。
3、地產(chǎn)主業(yè) 戰(zhàn)略選擇：戰(zhàn)略聚焦在一二線城市，尤其在長三角、珠三角、環(huán)渤海，但其余在長三角發(fā)展情況比較好的三線城市也是公司可能選擇。另外公司注重合作，面對地價高的情況，公司通過與其他的開發(fā)商甚至金融機構合作，可以事項共攤風險、共享收益，控制土地溢價。 銷售目標：上半年已經(jīng)實現(xiàn)280多億，將全年目標上調(diào)到520億，管理層的目標將繼續(xù)超出預期。 業(yè)務亮點：高周轉、高回籠：總資產(chǎn)周轉率0.48-0.52，在行業(yè)中較低；高回籠，回款率達到94%為行業(yè)最高，公司對現(xiàn)金流與負債的控制比較 前瞻性布局與土地儲備：銷售收入50%以上來自于蘇州、南京、上海。拿地方面，公司具有獨特的眼光。2015年當大部分開發(fā)商將戰(zhàn)略中心放在一線城市的時候，公司將戰(zhàn)略重點放在了一項城市附近的核心城市，如蘇州、南京等。公司2015年新增土地約900萬平方米，預計目前貨值已達到1500億。在商業(yè)地產(chǎn)方面，預計今年在?？?、安慶、南昌、成都、金壇等地新增五個項目，一共11個項目，相比去年有較大增加。公司去年5月拿下金壇項目，金壇是常州的一個區(qū)，去年9月份開盤，12月份銷售15億，回籠14億資金，均價7950元，毛利在45%左右。招商方面提前五個月已經(jīng)達到85%-90%。此項目商業(yè)、住宅的銷售到招商運營方面都非常有效率。公司深度挖掘三、四線城市取得了很好的效果。
4、創(chuàng)新業(yè)務
創(chuàng)新方面：國內(nèi)首單REITs產(chǎn)品，有兩個比較大的特點：第一是公募性質，投資者都是機構，第二是沒有回購義務。公司做REITs旨在打通整個產(chǎn)業(yè)鏈，利用輕資產(chǎn)化回收現(xiàn)金，所以今后商業(yè)綜合體將會有70%以上會輕資產(chǎn)化。
金融方面：同紅星美凱龍、紅豆合作設立國峰人壽保險股份有限公司，對公司來說風險更低，能與之前的業(yè)務更好的實現(xiàn)對接。公司還與平安銀行共同成立平安新城控股投資基金，利用我們的專業(yè)管理和平安銀行的資金優(yōu)勢，同股同權去投資一些房地產(chǎn)或非地產(chǎn)項目，實現(xiàn)共贏。
5、財務狀況穩(wěn)健的財務: 公司的短期負債210億左右，現(xiàn)金110億，公司將全年凈負債率控制在70%左右。公司200億的負債結構可以劃分成100億的公司債，80億的銀行債、還有將近30億的對大股東負債，財務結構十分穩(wěn)健。利率成本在6%左右。公司的負債結構和負債成本控制得比較好。
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