>> 中泰證券-新城控股(601155)會過日子，也會制造驚喜-160730
| 上傳日期： |
2016/8/1 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
羅文波 |
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凈利潤的提高主要由于：1）16 年上半年房價增速較高，公司無需計提資產(chǎn)減值損失（2015 年上半年計提了0.98億的資產(chǎn)減值損失），毛利率同比提高2 個百分點；2）2016 年上半年結(jié)算的項目中新城控股的權(quán)益比例有所上升，少數(shù)股東權(quán)益比例從2015 年上半年的44%下降到1%。
2016 年上半年，公司實現(xiàn)合同銷售面積269.40 萬平方米（含合作項目46.40 萬平方米），較上年同期增長112.16%；實現(xiàn)合同銷售金額280.48 億元（含合作項目61.91 億），較上年同期增長144.34%。商業(yè)綜合體方面，截止2016 年上半年公司開業(yè)及在建的新城吾悅廣場達到24 個，初具規(guī)模效應，已開業(yè)的吾悅廣場共計實現(xiàn)客流4,068 萬人次，同比增長109.37%，共計實現(xiàn)銷售額147,569 萬元，同比增長67.1%，商業(yè)運營收入達到20,340 萬元，同比增長49.24%。在今年的火熱行情下，公司將全年的目標銷售額提高到520 億元，再次彰顯對公司對業(yè)績高增速的信心。
利潤率較去年同期穩(wěn)步提升：
新城控股2016 年上半年毛利率為25.99%，較去年上半年提高了2 個百分點；EBITDA Margin 為14.82%，較2015 年上半年提高了3 個百分點，利潤率水平穩(wěn)步提升。管理費用和銷售費用占比有所提升，較2015 年全年提高了1.1 個百分點，主要是稅費和上半年大力推盤帶來的銷售費用增加所致（銷售費用同比增長17%，相對應的銷售金額同比增長144%）。
現(xiàn)金流進一步改善，借債成本穩(wěn)步降低：
新城控股2016 年上半年資產(chǎn)負債率從80%上升到了83%，主要由于銷售高增長帶來的預收賬款激增，并且公司于2016 年3 月29 日發(fā)行了規(guī)模為30 億元的公司債，票面利率為5.1%，有效降低了負債成本。公司凈負債率73%，較去年上半年下降了10 個百分點，上半年EBITDA 利息保障較2015 年年末提高了0.8 個百分點，銷售商品和勞務(wù)收到現(xiàn)金/營業(yè)收入從去年年末的1.12 倍提高到1.9 倍，銷售增速的提高和借債利率的降低帶來現(xiàn)金流的進一步改善。
大舉拿地，加快新開工：
2016 年上半年新城控股一共拿地14 宗，總建面275 萬方，可售面積211 萬方，公司秉承深耕長三角的宗旨，拿地區(qū)域包括濟南、蘇州、杭州、上海、南通、天津、紹興、鎮(zhèn)江。公司2015 年一共拿地950 萬方，主要也集中在長三角區(qū)域，土地儲備豐富，未來可售貨值可達3000 億。公司2016 下半年計劃新開工項目26 個，新開工建筑面積438.02 萬平方米，占到去年全年新開工面積的59%。其中，住宅項目259.01 萬平方米，商業(yè)綜合體項目179.01 萬平方米。公司計劃竣工20 個，實現(xiàn)竣工面積372.22 萬平方米，占去年全年竣工面積的96%，其中，住宅項目108.49 萬平方米，商業(yè)綜合體項目平方米263.74 萬平方米。2016 年全年的開工進度將進一步加快。
試水輕資產(chǎn)模式，金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動：
公司于6 月份推出了國內(nèi)首個商業(yè)綜合體REITs 項目，打通資本市場融資和商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道，開始試水商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式，并且未來將繼續(xù)拓展和復制商業(yè)綜合體REITS 模式；同時，公司與上海紅星美凱龍投資有限公司、紅豆集團有限公司等共同發(fā)起設(shè)立國峰人壽保險股份有限公司，與平安銀行共同投資設(shè)立了100 億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金，實現(xiàn)了金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動。
投資建議：
新城控股是A 股房地產(chǎn)公司二線藍籌中質(zhì)地優(yōu)良的公司，小盤開發(fā)，營運穩(wěn)健，現(xiàn)金回流較好。公司長期以來保持謹慎的拿地策略和穩(wěn)健的開發(fā)風格，并大力拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，加大物業(yè)租金收入占比。公司在今年上半年的火熱行情中銷售業(yè)績超預期，未來兩年結(jié)算收入增長確定性強，同時負債利率進一步降低，現(xiàn)金流持續(xù)改善。在保障地產(chǎn)業(yè)務(wù)高增長的同時，公司也在試水新的輕資產(chǎn)模式和金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，我們認為在市場風險偏好不穩(wěn)定，行業(yè)向下的背景下，新城控股這樣業(yè)績和現(xiàn)金回流有保障，也具備轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新等潛力的公司是值得關(guān)注的投資標的。我們預測新城控股2016/2017/2018 年的 EPS 為1.00 元，1.54 元，2.08 元，相對應的P/E 為10.7 倍，6.9 倍，5.1 倍，維持“買入”評級。
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