>> 中泰證券-新城控股（601155）優(yōu)質(zhì)而穩(wěn)健，持續(xù)高增長-161014
| 上傳日期： |
2016/10/17 |
大小： |
457KB |
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pdf |
來源： |
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| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
羅文波 |
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歸母凈利潤增速大幅增長,主要是由于毛利率的提高和少數(shù)股東權(quán)益的減少。
2016 年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積421.94 萬平方米（含合作項(xiàng)目76.24 萬平方米），較上年同期增長91.66%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額455.28 億元（含合作項(xiàng)目112.70 億元），較上年同期增長126.08%。
利潤率較去年同期穩(wěn)步提升：
新城控股2016 年前三季度毛利率為24.19%，較去年同期提高了1.4 個(gè)百分點(diǎn)，利潤率水平穩(wěn)步改善。管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占比有所提升，較2015 年全年提高了1.5 個(gè)百分點(diǎn)，主要是稅費(fèi)和上半年大力推盤帶來的銷售費(fèi)用增加所致（銷售費(fèi)用同比增長23.04%，管理費(fèi)用同比增長15.44%，相對(duì)應(yīng)的銷售金額同比增長126.08%）。
現(xiàn)金流進(jìn)一步改善，借債成本穩(wěn)步降低：
新城控股2016 年前三季度資產(chǎn)負(fù)債率從2015 年末的80%上升到了86%，主要由于公司于2016 年3 月29日發(fā)行了規(guī)模為30 億元的公司債，票面利率為5.44%，有效降低了負(fù)債成本。公司三季度銷售商品和勞務(wù)收到現(xiàn)金/營業(yè)收入從去年年末的1.12 倍提高到2.3 倍，銷售增速的提高和借債利率的降低帶來現(xiàn)金流的進(jìn)一步改善。
大舉拿地，加快新開工：
2016 年三季度新城控股共拿地8 宗，分別位于天津、杭州、蘇州、南京、昆明（其中南京2 宗，昆明3 宗，其它地區(qū)各1 宗），拿地投資共計(jì)137.9 億元。公司2015 年一共拿地950 萬方，主要也集中在長三角區(qū)域，土地儲(chǔ)備豐富，未來可售貨值可達(dá)3000 億。公司2016 下半年計(jì)劃新開工項(xiàng)目26 個(gè)，新開工建筑面積438.02萬平方米，占到去年全年新開工面積的59%。其中，住宅項(xiàng)目259.01 萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目179.01萬平方米。公司計(jì)劃竣工20 個(gè)，實(shí)現(xiàn)竣工面積372.22 萬平方米，占去年全年竣工面積的96%，其中，住宅項(xiàng)目108.49 萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目平方米263.74 萬平方米。2016 年全年的開工進(jìn)度將進(jìn)一步加快。
金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，股權(quán)激勵(lì)業(yè)績承諾高增長：
公司于6 月份推出了國內(nèi)首個(gè)商業(yè)綜合體REITs 項(xiàng)目，打通資本市場(chǎng)融資和商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道，開始試水商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，并且未來將繼續(xù)拓展和復(fù)制商業(yè)綜合體REITS 模式；同時(shí)，公司與上海紅星美凱龍投資有限公司、紅豆集團(tuán)有限公司等共同發(fā)起設(shè)立國峰人壽保險(xiǎn)股份有限公司，與平安銀行共同投資設(shè)立了100 億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金，實(shí)現(xiàn)了金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)。不僅如此，公司推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，其中解鎖條件要求2016-2018 年業(yè)績復(fù)合增長率高達(dá)40%，彰顯公司對(duì)于未來業(yè)績高增速的充分信心。
投資建議：
新城控股是A 股房地產(chǎn)公司二線藍(lán)籌中質(zhì)地優(yōu)良的公司，小盤開發(fā)，營運(yùn)穩(wěn)健，現(xiàn)金回流較好。公司長期以來保持謹(jǐn)慎的拿地策略和穩(wěn)健的開發(fā)風(fēng)格，并大力拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，加大物業(yè)租金收入占比。公司在今年上面年的火熱行情中銷售業(yè)績超預(yù)期，未來兩年結(jié)算收入增長確定性強(qiáng)，同時(shí)負(fù)債利率進(jìn)一步降低，現(xiàn)金流持續(xù)改善。在保障地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的同時(shí)，公司也在試水新的輕資產(chǎn)模式和金融地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，并推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃,未來兩年業(yè)績鎖定性強(qiáng).我們認(rèn)為在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好不穩(wěn)定，行業(yè)向下的背景下，新城控股這樣業(yè)績和現(xiàn)金回流有保障，也具備轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新等潛力的公司是值得關(guān)注的投資標(biāo)的。我們預(yù)測(cè)新城控股2016/2017/2018年的 EPS 為1.00 元，1.54 元，2.08 元，相對(duì)應(yīng)的P/E 為10.7 倍，6.9 倍，5.1 倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
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