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期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收31.9 億元，同比增長(zhǎng)30.8%，其中地產(chǎn)營(yíng)收31.7 億元，同比增長(zhǎng)30.7%，主要系寶山紫辰苑項(xiàng)目三期及松江萬業(yè)名苑項(xiàng)目交房數(shù)量增加所致；歸屬凈利潤(rùn)7.2 億元，同比增長(zhǎng)239.7%，主要是房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算增加及轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)獲得投資收益所致；扣非后凈利潤(rùn)5.5 億元，同比增長(zhǎng)199.7%。受結(jié)算區(qū)域房?jī)r(jià)上漲影響，期內(nèi)毛利率同比上升3.9 個(gè)百分點(diǎn)。
    銷售額小幅增長(zhǎng)，逐步剝離地產(chǎn)項(xiàng)目。公司地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在上海、蘇州、無錫等長(zhǎng)三角區(qū)域及湖南長(zhǎng)沙，2016 年實(shí)現(xiàn)簽約面積19 萬平方米，簽約金額達(dá)到38 億元，同比分別下降20%和增長(zhǎng)8.3%。新開工9.7 萬平，同比下降64.4%。公司明確表示向新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，2016 年幵未新增土地，同時(shí)相繼轉(zhuǎn)讓了西甘鐵路5%股權(quán)、匯丼集團(tuán)14%股權(quán)、萬企愛佳54%股權(quán)，目前待開収項(xiàng)目?jī)H3 個(gè)，總建面76.8 萬平米。隨著公司加快向新興產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)將逐步萎縮。
    大股東資源豐富，未來華丼轉(zhuǎn)型可期。公司大股東浦東科投主要從事幵購(gòu)?fù)顿Y、二級(jí)市場(chǎng)、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)板塊，聚焦于集成電路、醫(yī)療健康等高科技領(lǐng)域，在幵購(gòu)?fù)顿Y、股權(quán)投資等領(lǐng)域擁有較強(qiáng)的專業(yè)能力，積累了豐厚的產(chǎn)業(yè)資源。公司収展戰(zhàn)略明確向新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，在加快推進(jìn)現(xiàn)有地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，不斷加大新興產(chǎn)業(yè)在公司整體業(yè)務(wù)中的比重。未來借大股東高科技產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，依托國(guó)內(nèi)國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)，利用境內(nèi)境外兩種資源，實(shí)現(xiàn)華丼轉(zhuǎn)型。
    投資建議。預(yù)計(jì)公司2017-2018 年EPS 分別為0.57 元和0.6 元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE 分別為21.8 倍和20.9 倍。公司轉(zhuǎn)型意愿明確，有望借助浦東科投在高科技產(chǎn)業(yè)的投資優(yōu)勢(shì)，加快在新興產(chǎn)業(yè)布局。
    同時(shí)公司在手地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在上海等核心城市，顯著受益樓市回暖，亦為轉(zhuǎn)型過渡時(shí)期提供業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)和資金支撐。我們測(cè)算公司NAV8.34 元，當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)50%。考慮到公司向新興產(chǎn)業(yè)布局轉(zhuǎn)型的決心，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
    風(fēng)險(xiǎn)提示：轉(zhuǎn)型進(jìn)度不及預(yù)期。