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    報(bào)告期末，負(fù)債率和凈負(fù)債率為52%和38%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
    2. 經(jīng)營(yíng)性收入同比增長(zhǎng)41%，臨港壹零和碧云S11 將助力業(yè)績(jī)釋放報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入27.3 億元，同比增加8 億元，增幅41%，基本完成了16 年年初計(jì)劃，其中，銷(xiāo)售收入完成13.1 億元，同比增加10.5億元；租賃收入（含酒店）完成13.8 億元，同比增加0.4 億元。公司目前擁有兩大銷(xiāo)售項(xiàng)目中，臨港碧云壹零估算貨值30 億元，16 年12 月18 日首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率高達(dá)82%，目前銷(xiāo)售13 億元，另外，碧云尊?。⊿11 地塊住宅）項(xiàng)目估算貨值超120 億元，16 年6 月完成方案審批，7 月完成總體設(shè)計(jì)，兩大項(xiàng)目合計(jì)貨值超150 億元，目前均未結(jié)算，有力支撐后續(xù)業(yè)績(jī)高增。
    3.設(shè)立二次開(kāi)發(fā)主體、完成心華制衣和諾基亞土地回收，二次開(kāi)發(fā)加速2015 年后公司“二次開(kāi)發(fā)”正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark 的改造和土地轉(zhuǎn)性以及心華制衣土地回購(gòu)等二次開(kāi)發(fā)已完成59 萬(wàn)方，并實(shí)現(xiàn)單位租金大幅提升近200%，預(yù)計(jì)公司后續(xù)可盤(pán)活體內(nèi)外工業(yè)用地將超550 萬(wàn)方，公司土儲(chǔ)獲量質(zhì)提升。2016 年3 月、12 月公司分別新注冊(cè)成立由鵬、由川兩家項(xiàng)目公司，作為收購(gòu)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)存量物業(yè)及未來(lái)運(yùn)營(yíng)的主體，16 年6 月完成原心華制衣廠房的收購(gòu)，新增建筑面積約1.8萬(wàn)平米，16 年下半年持續(xù)追蹤諾基亞通信廠房出售，目前已確認(rèn)收購(gòu)價(jià)格，可新增建筑面積約3.7 萬(wàn)米，標(biāo)志著公司在金橋地區(qū)的二次開(kāi)發(fā)加速推進(jìn)。
    4.投資建議：業(yè)績(jī)高增、資產(chǎn)低估、二次開(kāi)發(fā)加速推進(jìn)，維持推薦評(píng)級(jí)浦東金橋在上海浦東中環(huán)附近擁有近300 萬(wàn)平米優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，在上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值提升可觀，同時(shí) 2015 年后公司二次開(kāi)發(fā)正式起航，目前如由度系列的改造、Office Park 的改造和土地轉(zhuǎn)性以及心華制衣土地回購(gòu)等二次開(kāi)發(fā)已完成59 萬(wàn)方，并實(shí)現(xiàn)單位租金大幅提升近200%，預(yù)計(jì)未來(lái)可盤(pán)活工業(yè)用地將超550 萬(wàn)方，公司土儲(chǔ)將量質(zhì)提升。我們分別將公司2017-18 年每股收益分別小幅上調(diào)至0.70 元和0.86 元，目前現(xiàn)價(jià)較公司NAV 折價(jià)高達(dá)42%，維持目標(biāo)價(jià)24.00 元，維持推薦評(píng)級(jí)。
    5.風(fēng)險(xiǎn)提示：
    銷(xiāo)售低于預(yù)期；持有資產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。