>> 中信證券-華僑城(000069)重大事項點評-項目出讓和房屋銷售沒有本質(zhì)差別-180111
| 上傳日期： |
2018/1/11 |
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pdf |
來源： |
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| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰，張全國 |
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此報告為加密報告 |
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2017 年 8 月時，公司和泰禾集團(tuán)約定以約 7.3 億元轉(zhuǎn)讓北京僑禧 49%的股權(quán)。受讓方需要償還公司對北京僑禧的股東借款本金及利息。至此，公司退出北京豐臺項目，并取得一定的投資收益。
房地產(chǎn)項目處置或部分項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，和房屋銷售沒有本質(zhì)區(qū)別。我們預(yù)計，對北京項目 49%股權(quán)處置等貢獻(xiàn)了公司 2017 年業(yè)績中大量的投資收益。有研究觀點認(rèn)為，這種處置項目公司所帶來的收益是一次性的，因此不能給予估值。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營本身具有周期斷續(xù)的特征，即項目銷售完畢后面臨資金再投資問題。至于項目究竟是整體出讓的，還是分套銷售的，本質(zhì)上只有會計確認(rèn)的差異，沒有經(jīng)營實質(zhì)的差別。北京面臨嚴(yán)厲的限價限售，未來公司若繼續(xù)持有豐臺項目，其盈利狀況未必好于當(dāng)前整體出讓項目。
聚焦核心能力。我們認(rèn)為，公司的核心能力在于文化、旅游和新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)板塊內(nèi)拓展資源的能力，在于通過打造文化旅游產(chǎn)品和服務(wù)，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要的能力。旅游文化屬性較弱的一般房地產(chǎn)開發(fā)項目占用資金。騰籠換鳥，聚焦核心能力有利于公司健康穩(wěn)定成長。
不再盲目崇拜一線，轉(zhuǎn)而擁抱廣闊的二線生活品質(zhì)升級浪潮。公司從深圳起步，曾致力于拓展北京、上海兩大一線城市業(yè)務(wù)。但北京目前面臨人口疏解壓力，限價調(diào)控壓力，拓展資源儲備也不容易，房價表現(xiàn)十分疲軟。西安、天津、鄭州、南京、南昌等一大批二線城市對人才落戶限制較小，發(fā)展余地較大，且當(dāng)?shù)貙τ谌A僑城品牌一般青睞有加，更適合公司加大布局。我們認(rèn)為，公司適當(dāng)降低北京/上海區(qū)域在公司整體業(yè)務(wù)中的比重，應(yīng)是明智的。
風(fēng)險提示。公司“旅游+地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化”業(yè)務(wù)模式所需資金規(guī)模較大。盡管公司融資渠道通暢，資金成本低廉，但仍存在占用資金過多的風(fēng)險。
盈利預(yù)測及估值。我們認(rèn)為，隨著公司積極開展合作，加快銷售和業(yè)績釋放，公司未來發(fā)展的可持續(xù)性明顯提升。我們維持公司 2017/2018/2019年1.09/1.40/1.54元/股的盈利預(yù)測，NAV12.92元/股。我們維持公司12.92元/股的目標(biāo)價，當(dāng)前股價 9.37 元/股，維持公司“買入”的投資評級。
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