>> 招商證券-金地集團（600383）顯著低估值高股息，良性加杠桿將致下半年銷售邊際改善-180831
| 上傳日期： |
2018/8/31 |
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來源： |
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| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
趙可，劉義 |
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點評：
1）毛利率大幅提升拉動業(yè)績倍增。公司披露半年報，上半年營收151 億/+19%，歸母凈利潤24 億/+108%。主要是結(jié)算面積（126 萬方/+38%）大幅提高帶動營收上漲，結(jié)算均價（10317 元/平/-15%）由于結(jié)構(gòu)性影響有所下滑。上半年凈利潤實現(xiàn)倍增，主要原因：1）報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為38.2%，較上年同期大幅增加8.7 個PCT，盈利能力增強；2）少數(shù)股東損益占比從29%下降至20%，投資收益+73%，帶動業(yè)績進一步增長；3）報表口徑所得稅率從22%下降至13.2%。截至2018 年末公司預收賬款579 億/+110%，未來業(yè)績鎖定性較強。
2）銷售迎來邊際改善，拿地積極進取。2018 年上半年，公司實現(xiàn)銷售面積376萬方/+0%；實現(xiàn)銷售金額631 億元/-10 %。銷售金額同比下降一方面由于核心城市受限證、限簽政策影響，上半年新取證及新推貨資源較少，另一方面由于公司推盤節(jié)奏安排，上半年推盤量占全年比重較小。需要關(guān)注的是，下半年隨著公司推貨節(jié)奏加快，7 月公司實現(xiàn)單月銷售面積58 萬方/+36%；實現(xiàn)簽約金額138億/+74%，未來銷售增速回升有望維持。報告期內(nèi)，公司共獲取了48 宗土地，總投資額約569 億元（權(quán)益比例48%）/+121%，新增土儲約557 萬方（權(quán)益比例50%）/+25%。同時，公司堅持了合理布局，深耕一線城市及強二線城市，一線、二線和三四線城市的總投資額占比分別為26%、54%和20%。截止報告期末，公司已進入了全國50 個城市，土儲建面約4100 萬平方米（權(quán)益55%），估算未售面積約3000 萬方（對應(yīng)5100 億貨值），靜態(tài)觀測可供銷售3 年左右。
3）公司財務(wù)結(jié)構(gòu)良好，加速擴張導致凈負債率提高。截至報告期末公司整體平均融資成本4.79%，較2017 年小幅提升23 個BP，仍低于大多數(shù)主流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。凈負債率74%，較2017 年末提升26 個PCT，在土地溢價率下降的大環(huán)境下，適當提升杠桿水平符合公司的規(guī)模訴求。在手現(xiàn)金203 億，對即期有息負債的保障倍數(shù)為1.78，充裕的現(xiàn)金流有利于公司在土地市場保持積極投資節(jié)奏。
維持"強烈推薦-A"投資評級。2018年是金地集團成立30周年，作為老牌房地產(chǎn)龍頭，公司在2017年重啟加速擴張步伐，快速實現(xiàn)土儲擴充（尤其是A股平臺），當前可售貨值充足，疊加融資成本端優(yōu)勢及充足的加杠桿空間，未來發(fā)展有望提速。預計公司2018-2020年EPS分別為1.96、2.37和2.62元，對應(yīng)PE分別為4.6X、3.8X和3.5X，目前市值較RNAV折價近40%，股息率7.6%（根據(jù)2018 EPS*2017年分紅率），安全邊際顯著；維持"強烈推薦-A"的投資評級，目標價15.7元/股（對應(yīng)2018PE=8X）
風險提示：銷售規(guī)模增長不及預期，股權(quán)結(jié)構(gòu)存在不確定性。
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