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截至2018  年11  月，蘇州市商品住宅累計(jì)銷售金額2698.96  億元，同比增加3.90%。同期，蘇州商品住宅銷售價(jià)格升至23094  元/平，同比增加14.87%。
        地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步向周邊擴(kuò)張。2018  年以來(lái)，公司合計(jì)競(jìng)得權(quán)益建面合計(jì)52.59萬(wàn)平的用地。截至2017  年底，公司儲(chǔ)備項(xiàng)目主要集中在蘇州，包括住宅、商業(yè)、綜合項(xiàng)目合計(jì)建面285.32  萬(wàn)平。
        2018  年以來(lái)公司繼續(xù)加大股權(quán)投資力度，2018  年上半年合計(jì)參股投資17.77億元。2016  年9  月，公司2  億元增資參股蘇高新創(chuàng)投集團(tuán)14.97%。我們認(rèn)為，這將有助于優(yōu)化公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)步提升公司金融業(yè)務(wù)比重，推進(jìn)公司金融產(chǎn)業(yè)延伸。根據(jù)公司2018  年半年報(bào)披露，截止2018  年上半年末，公司參股股權(quán)投資企業(yè)共20  家，主要涉及非銀金融、基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。公司對(duì)外參股投資17.77  億元。截止2018  年上半年末，公司參股企業(yè)中的可供出售金融資產(chǎn)合計(jì)7.90  億元。其中，公司2018  年上半年末按成本計(jì)量的可供出售金融資產(chǎn)合計(jì)3.61  億元。截止2018  年上半年末，公司參股企業(yè)中的長(zhǎng)期股權(quán)投資合計(jì)9.87  億元。2018  年6  月，公司收購(gòu)四家環(huán)保公司股權(quán)并退出兩家非主業(yè)公司股權(quán)。2018  年11  月28  日，公司公告稱，公司全資子公司高新投資、下屬子公司白馬澗小鎮(zhèn)公司擬與蘇州高新區(qū)楓橋投資發(fā)展總公司聯(lián)合投資設(shè)立合資公司蘇州高新楓橋新興產(chǎn)業(yè)投資有限公司，重點(diǎn)圍繞楓橋街道特別是蘇州生命健康小鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)投資等事項(xiàng)開展深入合作。
        投資建議。確立“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略，“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。近年來(lái)，公司確立了“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)培育與投資運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略，建立了以節(jié)能環(huán)保、創(chuàng)新地產(chǎn)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，以非銀金融與產(chǎn)業(yè)投資為紐帶和抓手的“3+1”產(chǎn)業(yè)格局。公司現(xiàn)金收購(gòu)東菱振動(dòng)73.53%股權(quán)是公司向“高”、“新”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型邁出的重要一步。我們預(yù)計(jì)公司2018、2019  年EPS  分別為0.60和0.75  元，對(duì)應(yīng)RNAV  是12.36  元。公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)與萬(wàn)科合作，積極布局股權(quán)投資，多家企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市，積極轉(zhuǎn)型高新產(chǎn)業(yè)。我們參考創(chuàng)新轉(zhuǎn)型類園區(qū)標(biāo)的2018  年平均動(dòng)態(tài)估值，給予公司2018  年16-20  倍PE，對(duì)應(yīng)的合理價(jià)值區(qū)間為9.60-12.0  元，給予公司“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。
        風(fēng)險(xiǎn)提示：公司面臨加息和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，以及轉(zhuǎn)型不成功的風(fēng)險(xiǎn)。