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公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入192.8億元；實(shí)現(xiàn)非物業(yè)銷售收入13.9  億元，非物業(yè)銷售收入占整體營收的占比達(dá)到6.7%。
        重倉一二線，土儲(chǔ)貨值可供銷售5  年之久。公司2017-18  年銷售額復(fù)合增速35%，在手土儲(chǔ)1300萬方，貨值近1500  億，靜態(tài)測算可供銷售5  年以上。貨值一線27%、二線63%，長三角珠三角合計(jì)占比82%，有望受益于2019  年一二線城市市場回暖。公司重倉布局大灣區(qū)區(qū)域，珠三角貨值占比45%，其中深港國際中心項(xiàng)目，位于深圳向粵東、粵北擴(kuò)張的樞紐位置，是大灣區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵區(qū)域之一，預(yù)計(jì)貨值六百億。公司是市場忽視的大灣區(qū)建設(shè)的核心受益標(biāo)的之一。
        ROE  僅達(dá)行業(yè)平均水平只因杠桿率較低。公司攤薄ROE  為10.2%，僅達(dá)到行業(yè)平均水平。我們認(rèn)為公司凈利率（22.9%）遠(yuǎn)超行業(yè)，是近幾年來少有的未被高地價(jià)困擾的房企，剔除投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于行業(yè)，周轉(zhuǎn)速度并未受商業(yè)項(xiàng)目拖累。真正影響公司ROE  的是杠桿率，有息負(fù)債率22.6%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本較低，ROE  提升空間大。2018  年公司綜合融資成本約5.8%，是民營房企中成本最低之一。隨著管理層近兩年經(jīng)營態(tài)度轉(zhuǎn)變積極，杠桿率有較大提升空間。
        分紅率大幅提升至40%，或躋身險(xiǎn)資偏愛標(biāo)的。2014  年來，公司分紅率維持在10%左右，多年低于證監(jiān)會(huì)對上市公司現(xiàn)金分紅的要求考慮到公司母公司世茂房地產(chǎn)多年來分紅率均在30%以上，世茂股份的歸母凈利潤僅為世茂房地產(chǎn)的30%不到，因此世茂股份的分紅率提升其實(shí)對世茂集團(tuán)的整體權(quán)益影響并不大，而對公司本身的股息率水平提升顯著（3.21  收盤價(jià)對應(yīng)股息率提升至5.3%），長期維持高分紅的預(yù)期之下，公司或躋身險(xiǎn)資偏愛標(biāo)的。
        從增持上調(diào)至買入評(píng)級(jí)，上調(diào)2019-20  盈利預(yù)測，新增2021  盈利預(yù)測。公司踐行集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略，公司擁有近1500  億的優(yōu)質(zhì)住宅+商業(yè)土地儲(chǔ)備，一二線占90%。公司資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，市場嚴(yán)重低估，管理層經(jīng)營思路轉(zhuǎn)變積極，杠桿率有望增長并提升ROE  水平。預(yù)計(jì)2019-21  年歸屬于母公司的凈利潤27.9/33.5/40.0  億元，同比增速為15.8%/20.1%/19.6%。對應(yīng)EPS  分別為0.74/0.89/1.07元（原預(yù)計(jì)2019-20  年歸母凈利潤為27.6/32.2  億元）。當(dāng)前價(jià)格對應(yīng)的PE  為6.6X、5.5X、4.6X。2019  年可比公司PE  為7.46  倍，考慮到公司核心城市持有型物業(yè)租金收入較高，享有一定的估值溢價(jià)較為合理，而RNAV  估值13.34  元，折價(jià)63%，綜合可比公司和RNAV  估值，我們給予目標(biāo)價(jià)6.9元，41%上漲空間。
        風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策不放松導(dǎo)致市場下行超預(yù)期、公司開發(fā)進(jìn)度低于預(yù)期