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兩部門發(fā)布針對(duì)房價(jià)持續(xù)下跌城市的首套房利率下調(diào)，與換房個(gè)稅新政形成有效合力。中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)9月29日晚發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，有23城符合條件，且多為三四線城市，如泉州、濟(jì)寧等，以及一些較為優(yōu)質(zhì)的二線城市包括大連、天津和武漢。綜合來看，本次放寬首套房利率下限主要針對(duì)房價(jià)下行趨勢明顯的城市，力度相對(duì)較大，有助于改善居民預(yù)期、釋放剛需動(dòng)能，但限制較多，考慮到未納入統(tǒng)計(jì)的三四線能級(jí)及以下的城市，預(yù)計(jì)符合條件的更多。此外，9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡稱“換房個(gè)稅新政”），“換房個(gè)稅新政”有助于鼓勵(lì)改善型住房需求。
　　 7月以來地產(chǎn)總體延續(xù)寬松的政策基調(diào)，國慶假期多城新房銷售同比降幅大。2022年7月“保交樓”首入中央政治局會(huì)議內(nèi)容。多地引導(dǎo)設(shè)立紓困基金但規(guī)模不大，多個(gè)民營房企獲中債增發(fā)債支持。濟(jì)南、青島和廊坊等二三線城市優(yōu)化樓市政策；上海9月底出臺(tái)新一輪穩(wěn)增長政策，強(qiáng)調(diào)大力促進(jìn)汽車及住房等大宗消費(fèi)。國慶期間，受部分城市疫情管控、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性等因素影響，典型城市新房成交規(guī)模同比降幅仍較大，部分城市樓市有一定修復(fù)。
　　一級(jí)市場動(dòng)態(tài)：發(fā)行環(huán)比下降，同比增加，結(jié)構(gòu)上看，以公司債、中票和短融為主。受國慶假期影響，周內(nèi)到期體量驟減，高等級(jí)主體環(huán)比下降，整體市場到期壓力可控。信用債發(fā)行成本整體同比大幅下行，產(chǎn)業(yè)主體和城投主體近期發(fā)行成本改善趨勢顯著。
　　二級(jí)交易估值：近一周信用債成交規(guī)模有所縮量，系節(jié)前節(jié)后固有特征。近一周信用債二級(jí)估值整體上行，且位于歷史極低水平，城投中低等級(jí)債券長久期上行幅度最大，產(chǎn)業(yè)板塊估值亦有上行行情，但幅度較城投更小。產(chǎn)業(yè)利差的修復(fù)邏輯顯著，特別是化工AA、建筑材料AA+、交通運(yùn)輸AA、汽車AA+、地產(chǎn)公司債AA+等行業(yè)利差修復(fù)態(tài)勢明顯。
　　投資建議：近一年來地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，9月底兩部門發(fā)布針對(duì)房價(jià)持續(xù)下跌城市的首套房利率下調(diào)，與換房個(gè)稅新政形成有效合力。國慶期間，受部分城市疫情管控、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性等因素影響，典型城市新房成交規(guī)模同比降幅仍較大，部分城市銷售有一定修復(fù)。目前地產(chǎn)行業(yè)仍處于底部盤整階段，銷售緩慢回暖，投資表現(xiàn)弱勢，建議謹(jǐn)慎下沉，同時(shí)競爭格局大幅度調(diào)整，土拍市場機(jī)會(huì)也更多，關(guān)注資金充沛且拿地強(qiáng)勢的房企，如保利、中海、濱江等。另一方面，也應(yīng)關(guān)注到地產(chǎn)政策組合拳有望增強(qiáng)銷售數(shù)據(jù)修復(fù)的可持續(xù)性，地產(chǎn)債違約概率也在降低，建議關(guān)注部分股東背景強(qiáng)的房企，如華發(fā)股份、美的置業(yè)和信達(dá)地產(chǎn)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)行業(yè)政策不及預(yù)期、基本面下行、信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。