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日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的主要機(jī)理。1）日本為支持企業(yè)出口，采取過度寬松的貨幣政策。2）投機(jī)熱潮興起，推升日本房價、地價，股票價格加速上揚(yáng)。3）政府采取金融緊縮政策，泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，房價地價大跌，隨后經(jīng)濟(jì)長期低迷。
　　泡沫經(jīng)濟(jì)后日本房地產(chǎn)行業(yè)情況。日本泡沫經(jīng)濟(jì)后：1）房價指數(shù)先跌后漲，但觸底回升幅度有限。2）建設(shè)綜合統(tǒng)計(jì)成交額大幅下跌后僅小幅回升。3）房企開始紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、住宅服務(wù)、代建和存量交易等上下游產(chǎn)業(yè)鏈衍生多元化業(yè)務(wù)；4）REITs成為市場投資新亮點(diǎn)。
　　危機(jī)后影響日本房地產(chǎn)市場的主要因素。1）日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后城鎮(zhèn)化率的提高并不能推升建設(shè)綜合統(tǒng)計(jì)成交金額。1991-2011年日本城鎮(zhèn)化率從77.47%升至91.07%，而該期間的建設(shè)綜合統(tǒng)計(jì)成交金額卻下滑52.3%。2）日本長期貸款利率下行至低水平促使地產(chǎn)銷售溫和反彈。3）泡沫破滅后日本企業(yè)破產(chǎn)清算周期過長，以上因素延緩地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)回升。由于日本企業(yè)部門未能快速破產(chǎn)出清，這使得日本企業(yè)負(fù)債總額在1990年泡沫破滅后的十年（2000年）達(dá)到了頂峰的23.89萬億日元，隨之而來的是大量不良貸款堆積在銀行體系內(nèi)，在2001年達(dá)到了8.4%的銀行不良貸款率峰值。
　　日本泡沫經(jīng)濟(jì)后各類資產(chǎn)表現(xiàn)情況。1）1990年至2022年8月，日本股市中收益率前三位是信息技術(shù)、工業(yè)、日常消費(fèi)板塊，分別獲得4.02%、3.84%、3.84%的年化收益率，該期間房地產(chǎn)板塊僅獲得1.72%年化收益率。2）1990年至2021年底，日本商業(yè)、工業(yè)、住宅土地價格分別下跌75.2%、55.2%、47.8%。3）1990年至2022年8月，日本房地產(chǎn)子板塊中多元化房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)運(yùn)營板塊分別獲得3.72%、1.27%、0.57%的年化收益率。日本房企通過圍繞房地產(chǎn)相關(guān)多元化獲得較好收益增長率。
　　日本泡沫經(jīng)濟(jì)與當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)問題比較。
　　相同點(diǎn)：1）中國和日本的人口自然增長率長期趨勢向下，并不容樂觀。2）中國和日本M2/GDP比值均較高。3）近年來中國居民杠桿率正快速提升至逐步接近日本目前的水平。4）目前中國一線城市整體房價收入比24.35倍與東京都1990年泡沫高峰值26.3倍接近，其中深圳（33.9倍）、上海（26.7倍）已經(jīng)超過后者高峰值。5）目前中國房企資產(chǎn)負(fù)債率水平與日本房企大致相當(dāng)。
　　不同點(diǎn)：1）中國城鎮(zhèn)化率低于日本。2021年底我國城鎮(zhèn)化率為64.72%，低于1991年日本的77.47%。2）不同于日本快速刺破泡沫，中國長效機(jī)制和供給側(cè)改革有利降低行業(yè)風(fēng)險和促進(jìn)優(yōu)勝劣汰。3）測算看，預(yù)計(jì)未來二十年我國住房建面需求合計(jì)將從2022年的18.17億平縮減至2031年的13.66億平，并進(jìn)一步縮減至2041年的7.62億平。住房需求銷售金額合計(jì)將從2022年的18.40萬億元縮減至2031年的17.70萬億元，并進(jìn)一步縮減至2041年的12.33萬億元。與日本相比，我國住宅長期需求確實(shí)面臨下行壓力。但是考慮2022年行業(yè)進(jìn)入供給側(cè)改革，且后階段還存在大致10年上下平臺期，后階段企業(yè)和監(jiān)管層仍存在充分準(zhǔn)備時間緩解市場風(fēng)險。
　　對中國地產(chǎn)未來市場發(fā)展的啟示。1）借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，中國當(dāng)務(wù)之急是要加大行業(yè)的出清力度。2）從城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)入籍、改善需求、拆遷需求、人口紅利測算未來二十年我國住房需求將逐步回落。3）探索房地產(chǎn)行業(yè)新模式，推動房企構(gòu)建地產(chǎn)相關(guān)多元化。風(fēng)險提示：行業(yè)面臨總量下行風(fēng)險