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【每日一問】
　　8月29日，內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部?！笆欠袢∠珨偯娣e”再度引發(fā)市場熱議。
　　目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積制度在我國存在已久?！肮珨偯娣e”概念最初由中國香港引入內(nèi)地，最早出現(xiàn)在2001年開始施行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定的“公用建筑面積”，該辦法指出：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。每一戶的公攤面積=本戶的建筑面積×公攤系數(shù)，而套內(nèi)面積≈建筑面積-公攤面積。我國公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排、別墅相對最低，大約在1%~8%，7層以下多層住宅為7%~12%，7~11層住宅為10%~16%，12~18層住宅為14%~20%，18~33層住宅為16%~24%。
　　國外普遍沒有公攤面積，發(fā)達(dá)國家套內(nèi)面積普遍在30平米以上。1）英國：購房合同里寫的面積是套內(nèi)使用面積，而不是寬泛的建筑面積，且公寓陽臺或露臺面積都是開發(fā)商贈送。2）澳大利亞：不存在任何公攤面積。別墅、公寓都是按使用面積計(jì)算，垂直高度低于2米的小房間、地下室、跨越房屋之間的通道、房內(nèi)必須的各種支撐物等都不計(jì)入面積。3）日本：沒有公攤面積。房產(chǎn)證通常以室內(nèi)的使用面積計(jì)入，不計(jì)算墻壁面積。
　　當(dāng)前統(tǒng)計(jì)局披露的我國城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房建筑面積為39.8平，我們修正后的2021年城鎮(zhèn)常住人均住房建筑面積約為31.1平。假設(shè)得房率為80%，實(shí)際人均套內(nèi)面積為24.9平。而發(fā)達(dá)國家的套內(nèi)面積普遍在30平以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平，日本、韓國分別為31、27平。
　　“公攤面積”存廢之爭由來已久。2019年住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”；然而今年3月，最新版本的征求意見稿，已經(jīng)把這條刪除，可見“公攤面積”的取消仍然存在爭議。早在2002年，重慶是國內(nèi)首個取消公攤的城市，實(shí)行商品房交易按照套內(nèi)面積計(jì)價的政策。從房價角度來看，效果并不明顯。香港2013年取消了公攤面積，但是房價沒有下降，2013年、2014年香港房價同比增速分別為7%、4%，與2012年6%的增速基本保持平穩(wěn)。重慶2002年后的20年間房價也沒有因公攤面積制度的取消而出現(xiàn)明顯的變化，尤其是對于購房者來說，總價影響不大。重慶的房產(chǎn)銷售廣告上都會分別注明套內(nèi)單價或建面單價分別是多少（總價一樣），購房合同上也會載明，同時物業(yè)費(fèi)大部分還是按照建筑面積在收，整體購置費(fèi)用與后續(xù)物業(yè)費(fèi)與此前沒有差別。
　　我們認(rèn)為取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。1）我們認(rèn)為鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價依據(jù)，已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)面積的概念及計(jì)價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長。2）改變計(jì)價方式或帶來變相漲單價的情況。即便取消公攤面積，開發(fā)商也可能通過漲房價、漲物業(yè)費(fèi)等方式轉(zhuǎn)嫁公攤費(fèi)用，因此可能實(shí)際意義有限。3）取消公攤面積后，開發(fā)商或最大化壓縮公共區(qū)域以節(jié)約成本，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
　　我們認(rèn)為取消公攤面積收費(fèi)是趨勢，但仍需要逐步過渡，目前可以優(yōu)先從以下措施入手。1）先從部分城市開始試點(diǎn)。2）合理控制比例，增加透明度。當(dāng)前的公攤面積計(jì)算，既缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在測量上又不具有獨(dú)立性，主要是由開發(fā)商測算，然后交由規(guī)劃部門審批。相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測量方式等，減少、避免相關(guān)爭議。也可對肆意擴(kuò)大公攤的開發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。
　　【今日收評】
　　從大盤表現(xiàn)來看，今日（10月12日）申萬房地產(chǎn)板塊上漲1.94%，相對滬深300收益率為0.42%；恒生地產(chǎn)板塊下跌2.11%，相對恒生指數(shù)收益率為-1.33%。申萬房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國企與民企漲跌幅均值分別為1.84%、2.60%、1.95%。地產(chǎn)股板塊上漲，昨晚央行公布社融數(shù)據(jù)，整體社融表現(xiàn)好于市場預(yù)期，9月新增社融3.53萬億元，同比多增6274億元，環(huán)比多增1.1萬億元，提振了市場情緒。其中9月新增居民中長期貸款3456億元，同比雖仍少增1211億元（同比-26%），但同比降幅自8月開始逐月收窄，體現(xiàn)了地產(chǎn)支持政策在逐步見效。我們認(rèn)為930信貸政策加碼放松后，房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，帶動信貸數(shù)據(jù)穩(wěn)步回暖。今日金融科技概念走強(qiáng)（上漲3.87%），板塊內(nèi)中天金融、海泰發(fā)展?jié)q停。
　　從個股表現(xiàn)來看，主流A股房企今日漲跌幅均值為1.84%，排名前三是濱江集團(tuán)、金科股份、新城控股，漲跌幅分別為4.29%、2.94%、2.31%。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-2.40%，排名前三是越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)，漲跌幅分別為0.31%、-0.60%、-1.96%，均區(qū)域性國企和優(yōu)質(zhì)民企。龍湖公布9月經(jīng)營數(shù)據(jù)，單月權(quán)益銷售額115億元，同比下降18%