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當(dāng)前我國(guó)存量房市場(chǎng)總體規(guī)模偏小，我們認(rèn)為未來(lái)鼓勵(lì)存量流轉(zhuǎn)將成為全新的政策方向，預(yù)計(jì)2022-2023年二手房成交比例將分別提升至32.2%和32.8%。鼓勵(lì)存量房交易長(zhǎng)期將提升居民滿意度；中期釋放改善需求，推動(dòng)存量房與新房市場(chǎng)相互促進(jìn)發(fā)展；短期則是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
　　▍待發(fā)育的存量市場(chǎng)，被壓制的換房需求。我國(guó)存量房市場(chǎng)總體規(guī)模偏小，2021年存量房?jī)H占一二手房成交總額的27.7%，且2016年以來(lái)占比出現(xiàn)下滑，僅少數(shù)高線城市二手房市場(chǎng)得到了充分發(fā)育。我們認(rèn)為我國(guó)存量房市場(chǎng)長(zhǎng)期被壓制的主要原因包括：1）相較新房，二手房對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈及地方政府收入影響顯著較小，政策長(zhǎng)期通過(guò)限售、認(rèn)房又認(rèn)貸等措施對(duì)二手房交易進(jìn)行限制；2）過(guò)去重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)、重新區(qū)開(kāi)發(fā)輕老城更新的規(guī)劃發(fā)展觀，造成存量房品質(zhì)難以得到長(zhǎng)期保障；3）交易成本不高但交易市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施落后。
　　▍鼓勵(lì)存量流轉(zhuǎn)將成為全新長(zhǎng)期政策方向。長(zhǎng)期，改善需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要且真實(shí)可靠合理的需求，促進(jìn)房屋流轉(zhuǎn)，能提升居民在居住方面的滿意度。中期而言，首次置業(yè)的無(wú)房戶居民占比下降，改善需求占比增加，二手房和新房需求不是替代關(guān)系，是相互促進(jìn)的關(guān)系。短期而言，銷售是分階段解決交付、信用、投資和拿地等問(wèn)題的抓手，換房鏈條的通暢，有利于為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤貢獻(xiàn)力量。
　　▍多項(xiàng)地方及全國(guó)針對(duì)性政策推出，優(yōu)化存量房市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，逆周期刺激改善置業(yè)。1）帶押過(guò)戶：免去二手房交易提前還貸及注銷抵押登記環(huán)節(jié)，有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)省交易成本，簡(jiǎn)化交易流程。2）連環(huán)單并發(fā)交易：針對(duì)同一時(shí)期出售現(xiàn)住房購(gòu)買新住房的居民，在連環(huán)單交易流程下，原有住房網(wǎng)簽后即可獲得新購(gòu)房資格，節(jié)省數(shù)周交易時(shí)間，提前鎖定交易，支持改善性置業(yè)需求。3）房證同交和退出限售：兩者結(jié)合大幅縮短存量房入市時(shí)間限制，增加存量房源，盤活存量資產(chǎn)。4）個(gè)人所得稅退稅：專門保護(hù)賣一買一需求，疊加明確的政策有效期限，預(yù)計(jì)將有效提升存量房屋流通率，釋放居民換房需求。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：局部疫情擾動(dòng)影響新房及二手房交易。房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇不及預(yù)期。部分企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。政策效果不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍存量時(shí)代雖遲但到。2022年以來(lái)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)顯著好于新房市場(chǎng)，其中既有新房信用出險(xiǎn)的原因，也有政策開(kāi)始重視和鼓勵(lì)二手銷售的因素。我們預(yù)計(jì)2022和2023年二手成交占比將提升至32.2%和32.8%，此后存量房銷售占比將進(jìn)一步提升。二手房交易活躍將持續(xù)利好貝殼，也有利于穩(wěn)住新房市場(chǎng)，從而配合供給側(cè)改革，推動(dòng)新房開(kāi)發(fā)商盈利能力的改善和市場(chǎng)份額的提升，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)域我們推薦保利發(fā)展、萬(wàn)科A、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等。