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本期投資提示：
　　預(yù)計(jì)3Q22房企業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊袎海窬謨?yōu)化背景下房企結(jié)構(gòu)分化加劇?；久娣矫妫?021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)基本面和資金面持續(xù)下行，22年以來(lái)經(jīng)濟(jì)走弱背景下居民購(gòu)買力下降、房?jī)r(jià)下降背景下居民購(gòu)買意愿不強(qiáng)、停貸事件影響購(gòu)房者預(yù)期、新冠疫情反復(fù)也限制了銷售的恢復(fù)等?？紤]到政策放松、疫情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月基本上就是本輪的基本面底，但同時(shí)考慮到供需兩端相對(duì)以往更弱，推動(dòng)改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，因而預(yù)計(jì)銷售改善節(jié)奏也會(huì)慢于以往周期。在行業(yè)弱復(fù)蘇預(yù)判背景下，我們預(yù)計(jì)下半年開始行業(yè)的結(jié)構(gòu)彈性卻將更強(qiáng)，包括：城市間的分化，一二線城市基本面彈性將更強(qiáng)；房企間的分化，優(yōu)質(zhì)房企基本面彈性將更強(qiáng)，并且集中度將進(jìn)一步提升。展望3Q22板塊業(yè)績(jī)，我們認(rèn)為，綜合考慮到：1）房企資金緊張及近期疫情反復(fù)影響竣工結(jié)算進(jìn)度；2）年初以來(lái)降價(jià)促銷當(dāng)期現(xiàn)房結(jié)算對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生拖累；3）3Q22房企結(jié)算業(yè)績(jī)基數(shù)普遍較高；4）目前房企毛利率已處低位并再下行空間已有限，我們預(yù)計(jì)3Q22房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)整體仍將承壓，但企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化也將進(jìn)一步加劇。
　　3Q22行業(yè)基本面呈底部弱復(fù)蘇，并后續(xù)供需兩端政策均需更強(qiáng)發(fā)力。3Q22房地產(chǎn)行業(yè)基本面開始呈底部回升態(tài)勢(shì)，后續(xù)仍需政策持續(xù)催化。1）銷售方面：50強(qiáng)房企1-9月銷售金額累計(jì)同比-43%，7-9月單月同比分別為-40.3%/-33.0%/-29.3%，連續(xù)5個(gè)月同比降幅收窄；我們認(rèn)為一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。2）拿地方面：1-9月300城住宅類土地成交面積累計(jì)同比-44%，7-9月單月同比分別為-14%/-13%/-26%；3）開工方面：1-8月房地產(chǎn)開工面積-37.2%，同期中國(guó)建筑房建業(yè)務(wù)新開工同比下降-17.9%。我們認(rèn)為行業(yè)銷售已然見底；受限于行業(yè)銷售和融資修復(fù)晚于預(yù)期、以及出險(xiǎn)房企數(shù)量已達(dá)30家，這將限制后續(xù)房企的補(bǔ)庫(kù)存能力，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也會(huì)慢于以往周期。整體而言，弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長(zhǎng)的政策友好期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。
　　根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)主流公司3Q2022歸母凈利潤(rùn)情況如下：
　　1）增速在+20%~+30%的公司：新大正、招商積余、濱江集團(tuán)；
　　2）增速在+0%~+10%的公司：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份；
　　3）增速在-20%以下的公司：新城控股、招商蛇口。
　　投資分析意見：預(yù)計(jì)板塊業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊袎?，維持“總量弱復(fù)蘇+結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性”判斷，維持“看好”評(píng)級(jí)。中短期來(lái)看，我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢(shì)，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹?guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A、新城控股；推薦：H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。