>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2022W41：國慶后銷售略顯疲弱，信心尚顯不足，繼續(xù)看好政策放松空間-221016
| 上傳日期： |
2022/10/16 |
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| 935KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房銷售略顯疲弱，整體市場信心不足。本周樣本城市新房成交面積同比-27.4%，樣本城市二手房成交面積同比+63.6%。二手房成交同比出現(xiàn)大幅改善，主要由于930財政部、稅務(wù)總局減免換購住房個人所得稅，本周北京、成都二城二手房市場回暖，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致樣本城市同比數(shù)據(jù)大幅上行。但新房方面，本周量能明顯低于9月最后兩周的量能，整體看目前市場信心依然不足，本周央行發(fā)布第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告，報告顯示對于四季度房價，14.8%居民預(yù)期“上漲”，16.3%居民預(yù)期“下降”。這是自2015年一季度以來首次出現(xiàn)居民對未來房價預(yù)期下降的占比超過預(yù)期房價上漲的占比。
近期多地跟隨央行政策下調(diào)首套房貸利率、公積金貸款利率。我們繼續(xù)看好自上而下政策放松的空間。自930央行決定放松部分城市房貸利率下限限制、并下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，目前包括天津、石家莊、武漢等符合條件的多城下調(diào)了首套房貸利率，進(jìn)入房貸利率“3時代”；此外包括北京、杭州、南京等27城以及海南省全省下調(diào)公積金貸款利率。中央“自上而下”的房地產(chǎn)放松政策正在全國范圍落地執(zhí)行，但效果顯現(xiàn)需要時間。本周新房銷售維持弱復(fù)蘇，市場整體信心依然偏弱，需要更多政策“組合包”以量變形成質(zhì)變的途徑推動銷售復(fù)蘇，我們繼續(xù)看好大會之后政策放松的空間，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-1.6%，落后大盤2.63個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第25名。本周上漲個股共92支，較上周增長92支，下跌股數(shù)為41支。
新房：本周30個城市新房成交面積為298.7萬平方米，環(huán)比提升331.5%，同比下降27.4%，（本周環(huán)比數(shù)據(jù)受上周國慶假期備案滯后等因素影響，若對比國慶前一周，本周下降46.6%）。其中樣本一線城市的新房成交面積為65.5萬方，環(huán)比264.5%，同比-7.0%；樣本二線城市為176.7萬方，環(huán)比516.6%，同比-29.7%；樣本三線城市為56.5萬方，環(huán)比150.0%，同比-37.2%。從今年累計41周新房成交面積同比看，樣本30城共計12092.9萬方，同比下降32.6%；一線城市為2569.6萬方，同比-24.4%；二線城市為6872.1萬方，同比-31.3%；三線城市為2651.2萬方，同比-41.4%。
二手房：本周我們跟蹤的11個重點城市二手房成交面積合計151.4萬方，環(huán)比增長3867.7%，同比增長63.6%（本周環(huán)比數(shù)據(jù)受上周國慶假期備案滯后等因素影響，若對比國慶前一周，本周增長9.0%）。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為39.7萬方，環(huán)比2604.1%；樣本二線城市為93.5萬方，環(huán)比59096.8%；樣本三線城市為18.2萬方，環(huán)比732.2%。
信用債：發(fā)行量增加，發(fā)行利率漲跌不一。根據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本周（10.10-10.16）共發(fā)行房企信用債12只，環(huán)比增加2只（與國慶前一周對比，下同）；發(fā)行規(guī)模共計128.7億元，環(huán)比增加17.19億元，總償還量78.11億元，環(huán)比減少73.01億元，凈融資額為50.59億元，環(huán)比增加90.2億元。
投資建議：近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進(jìn)一步提高了未來政策放松的預(yù)期。我們認(rèn)為地產(chǎn)“進(jìn)可攻退可守”：進(jìn)，政策出臺到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
風(fēng)險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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