>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)9月數(shù)據(jù)前瞻：銷售弱復(fù)蘇同比降幅縮窄，土拍市場供需兩弱-221017
| 上傳日期： |
2022/10/17 |
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| 839KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房銷售：9月單月銷售金額同比-5.0%降幅明顯縮窄，環(huán)比由負轉(zhuǎn)正，呈弱復(fù)蘇態(tài)勢。金額方面，1-9月中指107個樣本城市累計住宅銷售金額為45307億元，同比下降35.1%，較前值增長2.8pct。9月單月銷售金額同比-5.0%，降幅明顯收窄，環(huán)比由負轉(zhuǎn)正。9月單月107個樣本城市銷售金額為5716億元，環(huán)比增長13.0%，同比下降5.0%，同比較前值增長19.5pct。
新房庫存去化：庫存穩(wěn)定，去化周期環(huán)比小幅縮短至19.5個月。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月70個樣本城市住宅庫存面積為50082萬方，環(huán)比提升0.2%，同比提升1.7%。其中一線、二線、三線城市8月住宅庫存面積分別為3929、30107、16047萬方，同比分別19.4%、-3.3%、8.2%。去化周期方面，8月樣本城市去化周期為19.5個月，環(huán)比減少0.4月。其中一線、二線、三線城市去化周期分別為16.7、18.4、22.7個月，較上月分別+0、-0.5、-0.3個月。
土地供應(yīng)：供需兩弱，9月宅地供應(yīng)建面、出讓金同比降幅分別為43.5%/13.2%。供應(yīng)方面，1-9月，中指300個樣本城市宅地供應(yīng)建面為44633萬方，同比降低43.5%，較前值增長0.6pct。9月單月供應(yīng)建面為7680萬方，環(huán)比增長101.5%，同比降低40.3%，同比較前值增長12.3pct。
出讓金方面，樣本300城1-9月宅地出讓金為21293億元，同比降低39.1%，較前值收窄4.2pct。9月單月宅地出讓金為4201億元，環(huán)比增長137.1%，同比降低13.2%，同比跌幅擴大12.6pct。
價格方面，9月全國宅地平均樓面價為7749元/平，土地成交溢價率為3.0%，溢價率環(huán)比持平。9月全國宅地流拍率為14.8%，環(huán)比降低3.9pct。
政策：9月政策放松頻次加快，月底密集出臺自上而下放松政策。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，今年1.1-9.30地方與中央共計出臺了733條房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中一線、二線、三線城市分別出臺了45、242、368條房地產(chǎn)相關(guān)政策。9月單月共出臺120條，較8月環(huán)比增加25條。
9月29日-9月30日，中央接連出臺房貸利率下限放松，公積金貸款利率下降，置換購房個稅減免等組合拳政策。今年以來，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出“因城施策，小步快跑”的特點，地方城市結(jié)合自身情況出臺相關(guān)政策，每次力度較小但出臺頻次較高。武漢、青島、蘇州等地均出現(xiàn)過當?shù)卣咭蝗沼维F(xiàn)象。自上而下且擁有具體內(nèi)容的房地產(chǎn)政策放松極少，本輪政策放松為近期首例。
購房信心和需求的復(fù)蘇需要政策系統(tǒng)性的解決方案，我們繼續(xù)看好接下來的政策放松空間，尤其是一二線核心城市的限購限貸政策。隨去年底今年初的集中供地的釋放，10-12月推盤量預(yù)計有所上升，推動銷售小幅復(fù)蘇?！敖鹁陪y十”整體成色或不足，但推盤充裕的優(yōu)質(zhì)房企的結(jié)構(gòu)性銷售表現(xiàn)會相對突出。
投資建議：近期中央密集“自上而下”放松地產(chǎn)政策，進一步提高了未來政策放松的預(yù)期。我們認為地產(chǎn)“進可攻退可守”：進，政策出臺到位，地產(chǎn)股賺相對+絕對收益；退，政策沒完全到位，地產(chǎn)股賺相對收益。維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評級。推薦關(guān)注：開發(fā)：A股華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團，H股綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展。物業(yè)：華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)。
風險提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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