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上周核心觀點(diǎn)：進(jìn)入政策效應(yīng)觀察期，國(guó)慶假期后首周，新房成交熱度較低，二手房交易活躍。低基數(shù)導(dǎo)致新房成交面積環(huán)比與同比均有上升。國(guó)慶當(dāng)周和第二周合并口徑下，新房成交面積僅有356.24萬(wàn)平，相比去年同期下跌42%。而15城二手房成交面積合并口徑則達(dá)到194.02萬(wàn)平，同比上升40%。16城庫(kù)存面積環(huán)比增大，去化周期也有延長(zhǎng)。土地市場(chǎng)方面，有廣州和南昌等市完成第三批次土拍。10月10日，廣州市完成2022年第三批次集中供地，共計(jì)15宗地塊成交。在出讓的20宗涉宅地塊中，2宗開拍前終止出讓，13宗底價(jià)成交、2宗溢價(jià)、3宗流拍，共獲土地出讓金479億元，成交樓面均價(jià)13569元/㎡。相比第二批次，三批次土拍熱度有所降低，溢價(jià)率從6.1%降至0.5%，流拍率從21%上升至25%。從拿地企業(yè)來(lái)看，地塊均由國(guó)央企和地方企業(yè)拍得，并無(wú)民企參與。10月11日，南昌市完成三批次土地集中出讓。本次土拍推出的涉宅用地達(dá)到22宗，不同地塊熱度分化，4宗熔斷進(jìn)入搖號(hào)階段，5宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)，有共計(jì)12宗地塊流拍，流拍率達(dá)到55%，合計(jì)成交金額48.2億元。從拿地企業(yè)來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)參與意愿依然明顯不足，本地國(guó)企和房企為拿地主力。
　　重點(diǎn)政策解讀：國(guó)慶假期前夕的政策密集出臺(tái)期之后，上周政策面較為平靜。廣東湛江提高公積金貸款額度?！蛾P(guān)于住房公積金個(gè)人住房貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》征求意見(jiàn)稿擬調(diào)整住房公積金貸款額度。其中，第一次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，如單方繳存住房公積金，每戶最高貸款額度不超過(guò)40萬(wàn)元；雙方繳存住房公積金，每戶最高貸款額度不超過(guò)70萬(wàn)元。貸款額度相比5月提高10萬(wàn)元。國(guó)慶假期前夕，央行下調(diào)公積金貸款利率，多地隨后相應(yīng)下調(diào)了本地公積金貸款利率，廣東湛江等地還進(jìn)一步提高公積金貸款額度上限。公積金貸款額度擴(kuò)大，利率較商貸進(jìn)一步下調(diào)，有助于降低居民購(gòu)房成本，助力樓市熱度回升。四川針對(duì)二孩三孩家庭放松限購(gòu)政策。四川省政府印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的實(shí)施方案》，提出對(duì)生育二孩、三孩的家庭放寬購(gòu)房資格條件等重點(diǎn)舉措。將限購(gòu)限貸與生育掛鉤是今年地產(chǎn)政策放松周期的一大特色。目前已有山東青島等多地針對(duì)二孩、三孩家庭放松限購(gòu)約束。除此之外，江蘇泰州興化等地對(duì)二三孩家庭提高公積金貸款額度。生育掛鉤類政策有利于降低多孩家庭生育和購(gòu)房成本，釋放改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正向循環(huán)。
　　一周行情回顧：上周（2022/10/10-2022/10/16)申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.70%，跑輸上證綜指3.28pct,在各類板塊中位列第28/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌5.10%，跑贏恒生綜指0.84pct。上周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：祥生控股集團(tuán)（20.17%）、天譽(yù)置業(yè)（16.67%）、海泰發(fā)展（12.71%）；上周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：合生創(chuàng)展集團(tuán)（-24.59%）、我愛(ài)我家（-19.21%）、碧桂園（-18.18%）。恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌6.67%，跑輸恒生綜指0.73pct，在各類板塊中位列第10/13。上周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：正榮服務(wù)（2.47%）、弘陽(yáng)服務(wù)（0.00%）、建業(yè)新生活（-0.41%）；上周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：碧桂園服務(wù)（-18.79%）、濱江服務(wù)（-10.32%）、佳兆業(yè)美好（-9.77%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：上周（2022/10/08-2022/10/14）30個(gè)大中城新房成交面積289.41萬(wàn)平方米，同比上升131.27%，環(huán)比上升320.23%。15城二手房成交面積189.66萬(wàn)平方米，同比上升1170.92%，環(huán)比上升4249.88%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積19262.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.43%，去化周期89.99周，較上周延長(zhǎng)4.04周。上上周（2022/10/03-2022/10/09）100大中城市土地供應(yīng)建面1485.57萬(wàn)平方米，同比上升9.33%，環(huán)比下降82.11%；土地成交建面1325.38萬(wàn)平方米，同比上升15.18%，環(huán)比下降72.96%；供需比下降為1.12，溢價(jià)率為10.54%。
　　房企融資情況：上周（2022/10/08-2022/10/14)房企境內(nèi)新發(fā)債總額為128.70億元，同比上升145.14%；債務(wù)總償還量為78.11億元，同比下降54.04%；凈融資額50.59億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。