>> 中銀證券-房地產行業(yè)地產天天見(第42期)：養(yǎng)老產業(yè)有什么更好的盈利模式嗎？-221018
| 上傳日期： |
2022/10/19 |
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| 1169KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
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【每日一問】
近來年來養(yǎng)老政策重要性明顯提升。2019年4月國務院發(fā)布《關于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》，2021年3月制定的“十四五規(guī)劃”中提到，至2025年將支持300個培訓療養(yǎng)機構轉型為普惠養(yǎng)老機構、1000個公辦養(yǎng)老機構增加護理型床位，養(yǎng)老機構護理型床位占比提高到55%。2022年10月的二十大報告中也提及“積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略，發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)”，與十九大不同的是，將“應對人口老齡化”上升為國家戰(zhàn)略。
養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模擴展仍具較大空間。全國老齡委稱2014-2050年中國老年人口消費潛力將從4萬億元增至106萬億元左右，占GDP比例將從8%增至33%。按照統(tǒng)計局數據，截至2021年末，我國60歲及以上人口2.67億人，而養(yǎng)老服務機構床位總數僅501.6萬張，以此計算，不到2%的高齡人口能獲得配套養(yǎng)老機構服務。社科院預測的2030年養(yǎng)老產業(yè)市場規(guī)模為13萬億元，與2017年中國房地產行業(yè)銷售規(guī)模相當。
各類競爭主體跑馬圈地，產業(yè)迎來新一輪升級。我國養(yǎng)老產業(yè)主要參與主體有：1）保險公司：2010年9月，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產市場。養(yǎng)老地產以其長期穩(wěn)定資產的特點吸引險企進行投資。2）地產公司：萬科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務中心及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。保利2012年開始布局，繼和熹會養(yǎng)老公寓也被集團視作地產開發(fā)銷售后的又一商業(yè)模式。不過，開發(fā)商習慣于高周轉、賺快錢的模式，而養(yǎng)老地產產業(yè)鏈長，資金要求量大、市場回報慢，開發(fā)商缺乏后續(xù)養(yǎng)老服務相關經驗，當前其資金壓力又較大，因此進行養(yǎng)老產業(yè)投資的意愿并不高。
當前養(yǎng)老地產主流的盈利模式主要是銷售模式、持有模式、租售并舉、會員制等，存在不確定性。1）銷售模式：與傳統(tǒng)的出售產權房方式基本一致，在地產項目建設基礎上附加養(yǎng)老設施與服務。這種模式資金回籠快，風險相對較小，但也意味著開發(fā)商放棄了持有物業(yè)帶來的溢價和收益。2）持有模式：有利于后期運營的持續(xù)收入，但對資金要求高，投資回收期較長，且對開發(fā)商的運營管理有較高要求。這種模式一般是政府主導的福利性質養(yǎng)老地產項目，采用BOT建設方式。3）“銷售+持有”并舉模式：適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)，以北京太陽城、上海親和源老年公寓等項目為代表。4）會員制模式：由于出售會員卡的模式能夠迅速回籠資金，提高資金的周轉效率，是多數大型養(yǎng)老機構都將其作為主要推廣模式，即一次性繳納高額會員卡費用，其后每月繳納較低的房費及其他費用。然而這一模式對于獲客能力不強、品牌效應不高的養(yǎng)老企業(yè)而言難以走通。5）分散租賃模式：采用收取一定押金，分月或分季度付款的盈利模式。由于盈利模式的不確定性，房企對于養(yǎng)老行業(yè)的探索在逐漸冷卻。萬科董事會主席郁亮多次對外表示，養(yǎng)老業(yè)務只是摸索業(yè)務，還沒有找到合適的模式，還需要繼續(xù)摸索。
國內大多養(yǎng)老機構處于微利經營甚至虧損狀態(tài)，存在著普遍的盈利難問題。財政部數據顯示，截至2019年3月，盈利的養(yǎng)老機構利潤率在5%到10%之間。老齡委2014年數據顯示，我國僅19.4%的養(yǎng)老機構略有盈利，48.1%的養(yǎng)老機構基本持平，32.5%的養(yǎng)老機構虧損。
我們認為，導致養(yǎng)老機構盈利困難的原因有以下幾點：1）目前我國養(yǎng)老機構空置率較高，收入難以實現最大化飽和化。國際上通常認為，一個養(yǎng)老機構達到80%的入住率，才能實現收支平衡。而全國老齡委數據顯示，2014年全國養(yǎng)老機構平均入住率為48%。北京大學2019年調研統(tǒng)計中發(fā)現：北京僅4%的養(yǎng)老機構實現盈余，超過60%的養(yǎng)老機構需要10年以上的時間才能收回投資。我們認為低入住率主要是因為養(yǎng)老機構的結構性問題，高端供給偏多，低端供給缺乏，“未富先老”是我國老齡化的顯著特征，大多數老人支付能力有限。我國老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體，全國老齡委數據顯示2014年我國企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平月平均僅2061元。多數老年人的養(yǎng)老問題只能由非營利組織來解決。而當前民辦養(yǎng)老中高端機構供給偏多，而中低端的卻供給不足，供需不匹配導致養(yǎng)老機構普遍入住率較低。2）養(yǎng)老機構開發(fā)周期長、投入較大、運營成本較高。一方面，部分地區(qū)養(yǎng)老機構建設用地緊張，新建養(yǎng)老機構的土地成本高。另一方面，老齡辦調查顯示在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年是帶病或失能狀態(tài)，因此養(yǎng)老機構通常需要配備醫(yī)療護理屬性，醫(yī)護人員的成本通常較高。3）養(yǎng)老機構投融資支持政策不健全，養(yǎng)老機構融資方式單一、融資對象狹窄、融資結構不合理，這都讓企業(yè)在運營養(yǎng)老產業(yè)的過程中，資金回籠也更加緩慢。
20%的養(yǎng)老機構是如何實現盈利的？1）高服務高價格策略。形成品牌后，未來新開設的機構主要走中高端路線，收費標準提升以實現盈利。2）開源和節(jié)流。除了“床位費、護理費、餐飲費”傳統(tǒng)三項收費之外，提供個性化增值服務、康復醫(yī)療服務等增加收入來源，同時優(yōu)化護理服務物理空間，有效配置護理人員，提升人均服務效率的提升。3）通過各類營銷手段，增強品牌知名度和影
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