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二十大順利召開，二手房成交同比顯著改善。10月16日，二十大順利召開，會(huì)上提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶上持續(xù)用力。在中央的多次表態(tài)支持下，疊加國慶前的三條全局性利好政策，國慶后12城二手成交同比+43%，隨著更多城市跟隨下調(diào)首套利率及退稅優(yōu)惠對(duì)新房的引流效應(yīng)開始顯現(xiàn)，政策對(duì)新房成交的拉動(dòng)也將增強(qiáng)，房地產(chǎn)需求逐步企穩(wěn)。
　　22年“930”中央再放松，剛需改善齊推進(jìn)。9月底，中央接連宣布符合條件城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個(gè)稅。“930”的放松政策為當(dāng)前周期最為集中的政策調(diào)整，與前期以城市為主體，“因城施策”的調(diào)節(jié)不同，“930”通過央行、財(cái)稅等多部門協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，加速房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。
　　政策組合對(duì)中等二線城市銷售復(fù)蘇作用最大。取消利率下限政策主要針對(duì)6-8月房價(jià)同環(huán)比均處于下跌狀態(tài)的城市，全國市場中符合要求的主要為中部、西部、北方的中等二線及部分三四線市場。二手房交易稅收優(yōu)惠政策方面受影響較大的城市應(yīng)為二手房市場較為活躍且近幾年二手房價(jià)上漲較快的城市，如廣州、南京、沈陽等。綜合來看，9月底的兩個(gè)主要政策可以通過有效性疊加的方式，對(duì)多數(shù)市場的交易企穩(wěn)起到正向作用，但中等二線及強(qiáng)三線受益最為顯著。
　　看好后續(xù)政策持續(xù)性。22年的“930”一系列支持政策的落地，有助于市場情緒的復(fù)蘇以及市場銷售企穩(wěn)。中央層面的直接表述，在放寬“因城施策”政策下限的同時(shí)，也有助于各地方政府更好的執(zhí)行“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”所需要的后續(xù)政策落地，以及幫助居民恢復(fù)購房信心，幫助企業(yè)恢復(fù)投資信心。
　　投資建議：堅(jiān)定看好地產(chǎn)板塊整體投資機(jī)會(huì)，推薦“強(qiáng)信用+大布局+低估值”的龍頭房企。銷售改善后，強(qiáng)信用房企經(jīng)營杠桿提升，投資市占率或?qū)⑦M(jìn)一步提高，疊加利潤率改善，整體提升了龍頭房企ROE水平，地產(chǎn)股具備兩年以上的中期邏輯，推薦“強(qiáng)信用+大布局+低估值”的龍頭房企。A股推薦：招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括政策改善力度不及預(yù)期，庫存累積快于預(yù)期，居民端需求持續(xù)性不及預(yù)期等；未來融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，對(duì)于渠道管控更加嚴(yán)格，信貸投放量減少；供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對(duì)于市場情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。