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 3Q22業(yè)績同比+55%、大幅超預(yù)期，源于投資收益大增，待結(jié)算資源豐富。3Q22公司營業(yè)收入199億元，同比-18.7%；歸母凈利潤20.6億元，同比+55.2%，大幅超預(yù)期；扣非業(yè)績20.2億元，同比+53.7%；基本每股收益0.66元，同比+53.5%。毛利率和歸母凈利率分別為16.6%和10.4%，同比分別-6.3pct和+4.9pct，歸母凈利率提升主要由于期內(nèi)投資收益15.9億元（3Q21為-0.3億元）。三費(fèi)費(fèi)率為7.4%，同比+1.2pct，其中銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別+0.4pct、-0.1pct和+0.9pct。3Q22末預(yù)收賬款1,312億元，同比+44.7%，覆蓋21年地產(chǎn)結(jié)算收入3.6倍。
　　 3Q22銷售額1,051億元、同比-18%，顯著優(yōu)于行業(yè)，銷售額排名大幅升至第12。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3Q22公司銷售額1,051億元，同比-18.4%，遠(yuǎn)好于Top50房企均值-42.9%；銷售額排名第12，較21年的第22名提升10位；銷售面積204萬平，同比-24.2%；銷售均價(jià)5.2萬元/平，同比+7.7%。公司前期公布的2022年銷售額目標(biāo)為1,500-1,600億元，對應(yīng)降幅為-11%~-5%，目前已累計(jì)完成66%-70%；考慮到公司21H2至今拿地積極，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售將進(jìn)入改善通道，并且杭州近期頻頻放松限購、落戶，拿地積極之下公司Q4銷售彈性較大，全年大概率將完成銷售目標(biāo)。
　　 3Q22拿地額高達(dá)570億元、其中杭州占89%，拿地/銷售額比達(dá)54%、逆勢擴(kuò)張。經(jīng)我們匯總公司公告統(tǒng)計(jì)，公司前三季度拿地積極、持續(xù)聚焦杭州。3Q22拿地金額達(dá)570億元（包括并購），同比+2.8%，其中杭州占比89%；其中權(quán)益拿地額297億元、權(quán)益比例52%；拿地面積337萬平，同比-1.3%；拿地均價(jià)1.7萬元/平，同比+4.2%。3Q22拿地/銷售金額比54%，拿地/銷售面積比165%，拿地/銷售均價(jià)比33%。公司持續(xù)積極加倉拿地，將推動公司后續(xù)銷售改善彈性。截至22H1末，公司總可售貨值3,200億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比62%、22%和16%，土儲量多質(zhì)優(yōu)。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資保持通暢、并成本保持低位，持續(xù)助力公司逆勢積極擴(kuò)張。截至22Q3末，公司持續(xù)處于三條紅線綠檔，剔預(yù)負(fù)債率67.6%，同比-3.8pct；凈負(fù)債率60.8%，同比-19.7pct；現(xiàn)金短債比1.5倍，同比-1.6倍。22Q3末有息負(fù)債500億元，同比+19.2%。22H1末有息負(fù)債中銀行貸款和債券類分別占比78%和22%；平均融資成本低至4.70%，較21年繼續(xù)下降20BP。2月至今公司成功發(fā)行3筆債券：2/23短融7.2億元/3.55%/1年，7/1短融9.7億元/3.90%/1年，8/19中票9.4億元/4.80%/2年，融資渠道持續(xù)保持暢通，逆境中融資優(yōu)勢凸顯。
　　投資分析意見：業(yè)績超預(yù)期大增，銷售領(lǐng)先拿地積極，維持“買入”評級。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年前三季度公司銷售排名已提升至行業(yè)第12名。近年來公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年前三季度達(dá)54%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比62%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。公司也是近期民企中唯一積極并購的房企，彰顯資金實(shí)力，也有利于后續(xù)市占率和權(quán)益比的提升。我們維持公司22-24年每股收益預(yù)測分別為1.22/1.40/1.61元，對應(yīng)22/23PE為7.6/6.6X，維持目標(biāo)價(jià)13.40元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。