>> 中銀證券-保利發(fā)展(600048)業(yè)績與利潤率短期承壓，融資與拿地優(yōu)勢凸顯-221030
| 上傳日期： |
2022/10/30 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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摘要：保利發(fā)展2022年前三季度實現(xiàn)營業(yè)總收入1564.4億元，同比增長13.0%；歸母凈利潤130.9億元，同比下降3.6%。公司三季度單季實現(xiàn)營收456.7億元，同比下降5.8%，歸母凈利潤22.7億元，同比下降31.0%。
公司點評
營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長，利潤率水平有所下降。前三季度保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入1564.4億元，同比增長13.0%，營收規(guī)模保持穩(wěn)定增長；歸母凈利潤130.9億元，同比下降3.6%，一方面，由于公允價值變動凈收益從去年同期的1.5億元降至-1.0億元；另一方面，受制于前期的高價地陸續(xù)進入結(jié)算期，公司毛利率為24.5%，同比降低了5.3個百分點，凈利率和歸母凈利率則分別同比下降了2.0和1.4個百分點至12.1%和8.4%，不過公司盈利水平雖下降但仍高于行業(yè)平均。由于利潤率下滑，公司年化ROE較去年同期下滑1.1個百分點至8.7%。公司未來業(yè)績保障程度仍然較高，預(yù)收賬款/上年營業(yè)收入仍然高達1.61X。從單季情況來看，公司三季度實現(xiàn)營收456.7億元，同比下降5.8%；歸母凈利潤22.7億元，同比下降31.0%。單季業(yè)績承壓的主要原因在于：1）單季毛利率同比下降了2.8個百分點至22.0%；2）少數(shù)股東損益同比增長17.6%，其占凈利潤的比重大幅提升了12.3個百分點至42.8%；3）公允價值變動凈收益從去年同期的1.4億元降至-1.1億元。
公司始終保持合理的杠桿水平，融資成本持續(xù)位于行業(yè)低位。截至三季度末，公司有息負債3638.9億元，同比增長6.7%，有息負債規(guī)?？刂频卯敗Ｍ瑫r短債占比較小，一年內(nèi)到期的短期有息負債占比18.5%；根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，公司國內(nèi)債券余額637億元，無未償還的海外債券，國內(nèi)債券中今年Q4、2023年、2024年、2025年及以后到期規(guī)模分別為51、122、137、327億元，占比分別為8%、19%、22%、51%。截至三季度末，公司凈負債率為73.0%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為66.4%，同比分別提升了5.4和0.8個百分點，雖然負債率有所提升，但公司仍然穩(wěn)居“綠檔”。同時，公司發(fā)揮規(guī)模央企優(yōu)勢，把握低成本融資的機會，公司今年以來累計發(fā)行了11筆公司債券、中期票據(jù)，累計發(fā)行額103億元，平均發(fā)行利率為3.12%，遠低于2021年的綜合融資成本（4.46%），融資成本持續(xù)處于行業(yè)較低水平。
在手現(xiàn)金充裕，回款率同比提升。截至三季度末，公司持有現(xiàn)金1303.5億元，同比小幅下降1.3%，現(xiàn)金短債比1.94，同比下降了0.38；前三季度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-299億元，去年同期為-188億元，主要是由于銷售回款的減少，公司1-9月實現(xiàn)銷售回款2939億元，同比下降20.0%，但回款率達到91.8%，較去年同期增長2.3個百分點。
銷售同比降幅相對較小，躋身行業(yè)排名第二。2022年1-9月保利發(fā)展實現(xiàn)銷售金額3201億元，銷售面積1921萬平，同比分別減少22.0%和24.5%，銷售均價1.67萬元/平，同比增長3.4%。公司市占率（占全國商品房銷售金額的比重）為3.2%，較2021年提升了0.3個百分點，銷售金額排名僅次于碧桂園排名第二，超過萬科，銷售金額同比降幅也是TOP3房企中是最小的。
公司積極在高能級城市擴儲，在手土地儲備優(yōu)質(zhì)且充裕。1-9月公司新拓展項目70個，新增拿地建面771萬平，拿地金額1235億元，在今年大多數(shù)房企保持低量拿地之時，公司憑借央企優(yōu)勢積極拓儲，拿地金額同比降幅僅13.9%，拿地強度（拿地金額/銷售金額）為38.6%，較去年同期提升了3.6個百分點，拿地相對積極；且重點聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群，38個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。由于公司聚焦一二線擴儲，有利于未來發(fā)展，也因此前三季度的樓面均價高達1.6萬元/平，同比大幅提升了144%。由于整體地產(chǎn)行業(yè)景氣度低迷，1-9月公司新開工面積1746萬平，同比下降52.3%，竣工面積2316萬平，同比減少5.0%。截至9月末，公司在建擬建項目795個，在建面積13926萬平，待開發(fā)面積6605萬平，仍能滿足2年的開發(fā)需求。
投資建議與盈利預(yù)測：我們認為，憑借強大的資源護城河、央企的融資優(yōu)勢、激勵機制升級帶來的效益提升等因素，各類資金、土地資源均向公司聚攏，公司規(guī)模增長將進一步提速，鞏固前三的行業(yè)地位。短期來看，有望受益于行業(yè)銷售基本面的兌現(xiàn)帶來的整體板塊機會；中長期來看，在供給側(cè)出清的邏輯下優(yōu)質(zhì)較大，公司作為融資渠道暢通、綜合能力突出的優(yōu)質(zhì)龍頭央企將享有更高的確定性溢價。我們預(yù)計公司2022-2024年營業(yè)收入分別為3281/ 3759 / 4299億元，同比增速分別為15.1%/14.6%/14.4%；歸母凈利潤分別為277 / 290 /310億元，同比增速分別為1.2%/4.6%/6.8%；對應(yīng)EPS分別為2.31 / 2.42 / 2.59元。當前股價對應(yīng)的PE分別為6.6X / 6.3X /5.9X。維持“買入”評級。
評級面臨的主要風險：銷售與結(jié)算不及預(yù)期；房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期收緊；融資收緊；多元業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。
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