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2022年是REITs市場大發(fā)展的一年，REITs跑贏幾乎所有人民幣計價的大類資產，擴大了基礎設施的內涵，納入保租房等優(yōu)質類別，推出和完善了擴募的機制。我們認為，當前REITs的債性遠超股性，參與戰(zhàn)略配售和擴募的意義勝過參與二級市場交易。我們更看好產權類REITs，建議重點關注保租房和物流倉儲設施這一資產類別。
　　▍2022年中國REITs市場大發(fā)展，領跑各大類資產。2021年6月REITs產品出現以來，市場發(fā)展又穩(wěn)又好。截至2022年10月21日，市場綜合回報率達到29%，其中產權類達到40%，上市產品總市值達到728億元，流通市值338億元。2022年年初至10月21日，市場綜合回報達到4.9%，也顯著跑贏了股市、債市、黃金等資產。
　　▍一年多的歷史數據顯示，C-REITs資產債性強于股性。REITs和中證全債指數的相關系數達到0.77，而和滬深300的相關系數則為-0.63。這種和股票市場負相關，和債券市場強相關的表現，確實有別于海外REITs產品。我們認為，這可能和最初的REITs產品優(yōu)中選優(yōu)，聚焦于核心城市的績優(yōu)資產有關，也和產品本身運營受到疫情明顯影響時，往往可以享受政府補貼有關（很難想象上市公司如經營受到疫情影響，能普遍性獲得補貼以提升EPS）。當然，這和市場推出時間比較短、產品相對比較少有一定關系，長期而言我們預計REITs將回歸股債結合，獨立大類資產的特征；當然，REITs的運營穩(wěn)健性也會一直高于股票，資本開支的風險被有效回避。
　　▍“打新”踴躍客觀說明供給持續(xù)不足，產權類顯著跑贏經營權類資產。首批九只產品，第二批三只產品（越秀高速、建信中關村和華夏交建），及此后八只產品，其網下發(fā)售份額倍數一路走高，平均認購倍數分別為8.5倍，46.4倍和112.9倍；公眾投資者平均配售比例分別為6.3%，1.6%和0.8%，持續(xù)降低；發(fā)行首日平均漲幅分別為5.2%，18.3%和24.9%。值得注意的是，產權類REITs表現顯著跑贏經營權類REITs（推出后跑贏超過26個百分點）。這充分顯示了產權類REITs受政策影響小、大修和停止運營可能性低、不存在資產運營合同到期問題等優(yōu)點。
　　▍2023年，保租房資產和物流倉儲設施可能是最大亮點。我們認為，保租房租金較為貼近市場化租金，既保證了出租率，又使得原始權益人“納保”動力十足。核心城市的保租房建設需求龐大，需求基本面穩(wěn)健。物流倉儲設施受疫情影響小，供給局部稀缺，租金歷史表現良好。而且，兩者的政策支持力度也很大。
　　▍風險提示：2023年超預期加息的風險；部分REITs資產可能有設備大修，項目改造升級存在剛性的現金需求，有別于一般REITs收益穩(wěn)定，基本不需要后續(xù)資本投入的特點；局部疫情反復，影響現金分派的風險；REITs產品公告披露的盈利預測并不存在“剛兌”的屬性。
　　▍建議積極參與戰(zhàn)略配售，參與REITs擴募。截至2022年10月21日，產權類REITs的現金預期年度分派率3.2%，經營權類則為7.0%。我們認為，相比二級市場上幅度較為有限，但安全性較高的機會，更為確定的是一級市場的戰(zhàn)略配售機會，和可能存在價差的擴募機會。相比股票而言，REITs由于存在穩(wěn)定收益的特征，故而買入并鎖定本身并不會對投資者帶來顯著的風險提升。具體而言，我們仍然更看好產權類REITs，尤其是保租房和物流倉儲資產相關的REITs。