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經營情況分析：房企普遍放慢擴張速度，追求穩(wěn)健發(fā)展。1）銷售：三季度百強房企全口徑銷售金額5.31萬億元，同比-45.8%，權益口徑3.71萬億元，同比-46.3%。6月為百強房企銷售同比拐點，早于全國銷售降幅收窄的時間（8月）。頭部房企在營銷、產品等各方面優(yōu)勢下，銷售降幅相對小于尾部。CR5、CR10、CR20、CR50權益口徑增速分別為-41.8%、-43.5%、-44.1%、-47.0%。TOP20房企中除越秀外（+11.4%），其余同比均下滑。2）拿地：百強房企拿地明顯提質縮量，前三季度百強房企拿地金額1.32萬億元，同比-58.5%；頭部房企拿地金額降幅相對較小，CR5、CR10、CR20、CR50同比增速分別為-46.0%、-46.0%、-53.3%、-57.6%。百強房企拿地建面1.06億平，同比-77.2%；樓面均價1.24萬元/平，同比+82.0%。主流房企拿地強度普遍減弱，區(qū)域深耕型房企、央企具備逆勢拿地優(yōu)勢。主流房企拿地強度均值從21年同期的45.1%降至33.8%。僅華發(fā)、濱江拿地金額同比正增長，濱江、建發(fā)、越秀、鐵建、華潤、華發(fā)仍能保持40%以上的拿地強度。
　　行業(yè)財務指標分析：業(yè)績、利潤率、現(xiàn)金流承壓，短期面臨較大的償債壓力。房企業(yè)績集體下滑或虧損，僅18%房企前三季度業(yè)績保持正增長。前三季度房地產板塊歸母凈利潤214億元，同比-74.4%，降幅較Q2下降了9.4pct；單季歸母凈利潤-20億元，較去年同期167億元大幅下降，房企虧損情況愈發(fā)嚴重。房企業(yè)績集體下滑或虧損的原因有：1）疫情、市場下行等外部因素影響結算收入大幅減少，前三季房地產板塊營收1.65萬億元，同比-12.3%。2）結轉項目毛利低，毛利率持續(xù)承壓：前三季度房地產板塊毛利率降至18.6%，同比下降了2.1pct。3）資產減值計提規(guī)模增加：受市場景氣度持續(xù)低迷的影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產規(guī)模之后多數(shù)房企計提資產減值。房地產板塊前三季度資產減值損失高達159億元，較去年同期擴大44億元。4）停工之下利息資本化減少、財務費用上升：因部分房企部分項目非正常停工影響，依據會計準則對于不再滿足資本化的利息支出計入當期損益，因此部分房企費用化利息支出較大，計入當期的財務費用。前三季度房地產板塊財務費用同比增加15%至636億元，財務費用率同比提升了1pct至3.9%。5）合作項目增多致使少數(shù)股東損益占比提升：前三季度少數(shù)股東損益/凈利潤同比大幅提升了26.7pct至56.3%。有息負債再現(xiàn)負增長，房企短期面臨較大償債壓力。房地產板塊有息負債3.42萬億元，同比-1.5%；剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率分別為71.8%、85.2%，較21年同期分別提升了0.6、7.0個百分點；現(xiàn)金短債比為0.9X，受銷售回款等因素影響，首次降至1.0X以下，整體行業(yè)仍面臨較大的償債壓力。經營杠桿方面，前三季度房地產板塊應付票據降至655億元，同比-50.6%?，F(xiàn)金流持續(xù)負增長，經營性與籌資性現(xiàn)金流均承壓。截至三季度末，房地產板塊貨幣資金1.01萬億元，同比-14.9%，主要是由于銷售下行導致房企銷售端回款不暢（銷售商品、提供勞務取得的現(xiàn)金同比-31.4%）、融資不到位（籌資性現(xiàn)金流凈額為-2284億元，持續(xù)為負），房企到位資金普遍承壓。前三季度房地產板塊經營性現(xiàn)金流凈額為909億元，同比-49.3%。籌資性現(xiàn)金流持續(xù)為負，前三季度的（取得借款收到的現(xiàn)金+發(fā)行債券收到的現(xiàn)金）/償還債務支付的現(xiàn)金為0.97，較去年同期提升0.01，較2021年全年的0.93有所改善，2021年前該比例始終高于1.1，當前行業(yè)整體借新還舊的能力仍然承壓。
　　主流房企財務指標分析：頭部房企、央國企、區(qū)域型優(yōu)質民企整體財報質量和現(xiàn)金流狀況較好。1）營收與業(yè)績：與行業(yè)相反，十家主流A股房企營收增速仍有提升（同比+1.6%），業(yè)績整體好于行業(yè)（同比-14.8%），地方國企明顯優(yōu)于央企與民企。頭部房企（銷售規(guī)模在5000億以上）市占率進一步提升的同時，營收增速保持在20.5%，業(yè)績降幅也是相對最小的（-0.4%）。區(qū)域深耕的地方國企具備安全性和成長性雙重優(yōu)勢，營收和歸母凈利潤增速分別為19.5%、4.6%。2）盈利能力：前三季度主流房企毛利率和歸母凈利潤率分別為16.9%、4.7%，與去年同期相比分別下降了2.9和0.4pct。銷售規(guī)模在5000億元以上的房企利潤率水平顯著高于其他梯隊，毛利率與歸母凈利潤率分別為22%和7%。若不考慮虧損房企中交地產，央企的盈利能力顯著好于地方國企與民企，毛利率為22%。3）提升成本費用管控能力及內部經營效率成為共識，頭部房企與央國企三費率相對最低。前三季度三項費用率為6.8%，較去年同期下降了1.2pct。5000億元以上規(guī)模房企三費率僅為5.5%，同比下降1.4pct；地方國企三費率維持在4.6%的低位，央企同比下降4.4pct至6.7%，顯著好于民企。4）償債能力：三季度末，主流房企有息負債規(guī)模1.63萬億元，同比基本持平。頭部房企（銷售規(guī)模在5000億以上）的有息負債規(guī)模同比+8.4%，央企同比+7.3%，更加受益于融資放松。主流房企剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為69.8%、73.2%和1.45X，同比下降2.7pct、15.1pct、0.35X。央國企杠桿率相