>> 信達(dá)證券-2022年1-9月統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：銷售仍處磨底階段，土地投資持續(xù)承壓-221103
| 上傳日期： |
2022/11/4 |
大小： |
2290KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評級： |
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作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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銷售：延續(xù)7月冷淡行情，城市分化結(jié)構(gòu)持續(xù)演繹。1-9月商品房累計(jì)銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，跌幅較1-8月收窄0.9pct，當(dāng)月銷售面積13531.60萬平方米，同比下降-16.2%，跌幅較上月收窄6.4pct，環(huán)比回升39.3%。1-9月商品房累計(jì)銷售金額99380.00億元，同比下降26.3%，跌幅較上月收窄1.6pct，9月單月銷售金額13510.48億元，同比下降14.2%，跌幅較上月收窄5.7pct，環(huán)比回升33.7%。7-8月受到停貸事件沖擊，市場信心進(jìn)一步下降，9月延續(xù)低迷情緒，銷售難有明顯提振，8月持續(xù)低迷的行情導(dǎo)致房企在9月推貨力度不足，因此“金九”不再，9月行業(yè)整體銷售仍處于磨底階段。
投資：“保交付”加快竣工進(jìn)度，投資仍持續(xù)承壓。竣工節(jié)奏保持、新開工略有回升帶動投資環(huán)比回升，土地市場維持低位運(yùn)行。1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額103559億元，同比下降8.0%，9月單月投資完成額12749.68億元，同比下降12.1%，跌幅收窄1.7pct，環(huán)比方面回升12.4%。行業(yè)出清加速，仍新增房企在公開市場違約和商票逾期等信用事件，同時銷售沒有明顯改善，銷售回款資金流入尚未恢復(fù)，資金方面壓力沒有明顯改善，雖然環(huán)比上看到土地成交價款9月有所增加，但同比跌幅擴(kuò)大14.4%，反映企業(yè)拿地意愿和能力仍在惡化。我們認(rèn)為當(dāng)前“保交樓”政策對于投資的整體帶動仍需要待相關(guān)政策有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，考慮到政策推進(jìn)情況，我們認(rèn)為明年整體投資情況是否能有改善需持續(xù)關(guān)注“保交樓”實(shí)質(zhì)性推進(jìn)情況，而今年后續(xù)在諸多消極因素有明顯改善前，投資仍將持續(xù)承壓。
土地：購置面積同比跌幅擴(kuò)大，土地市場延續(xù)低熱度。土地購置面積跌幅擴(kuò)大，土地市場復(fù)蘇仍待銷售企穩(wěn)。1-9月累計(jì)土地購置面積6449.00萬平方米，同比下降53.0%，9月單月土地購置面積1048.67萬平方米，同比下降65.0%，跌幅擴(kuò)大8.4pct。結(jié)構(gòu)來看9月受到集中供地成交周期影響，一二線城市成交面積環(huán)比有明顯增加，百城土地成交分能級來看一二線城市延續(xù)往年9月環(huán)比上升的季節(jié)性變化，但三線城市環(huán)比回落，從結(jié)構(gòu)來看低能級城市的土地成交熱度仍在加速下降，一二線城市成交量級也同比整體下降，整體看土地市場仍然延續(xù)低熱度，主要由于當(dāng)前銷售預(yù)期偏弱，現(xiàn)金流狀況“超負(fù)荷”，房企購地意愿和能力不足，保持謹(jǐn)慎拓展。
資金：到位資金跌幅收窄，多地紓困基金助力風(fēng)險化解。1-9月開發(fā)到位資金114298.00億元，同比下降24.5%，跌幅較上月收窄0.4pct，9月當(dāng)月開發(fā)到位資金13480.92億元，同比下降21.3%，跌幅較上月收窄0.5pct，其中國內(nèi)貸款9月當(dāng)月1980.91億元，同比下降25.4%，定金及預(yù)付款9月當(dāng)月4628.97億元，同比下降18.7%，個人按揭貸款9月當(dāng)月2154.04億元，同比下降18.2%。銷售端恢復(fù)緩慢，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企資金回流恢復(fù)速度緩慢，融資端償債壓力未有改善，境外機(jī)構(gòu)下調(diào)評級觸發(fā)提前還款條約的情況仍在持續(xù)，持續(xù)有房企面臨擠兌壓力出現(xiàn)流動性困境。多重消極因素疊加下，房企資金面持續(xù)承壓，短期內(nèi)難有改善。
核心城市政策放松仍將繼續(xù)，城市分化帶動房企分化加劇。今年以來各地調(diào)控手段小幅頻發(fā)，但對于銷售的恢復(fù)作用有限，我們認(rèn)為需求不振的核心因素仍在于居民對于收入和房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，市場的根本性扭轉(zhuǎn)須依靠全國性政策支撐以及收入和地產(chǎn)市場預(yù)期的恢復(fù)，因此9月底出臺的系列政策組合拳對于全國銷售數(shù)據(jù)是否能夠起到?jīng)Q定性的支撐作用仍需要繼續(xù)觀望。我們判斷市場仍將會延續(xù)分化態(tài)勢，僅部分一二線核心城市能夠保持較好的銷售流速，大多數(shù)城市的去化表現(xiàn)依然難有明顯起色。我們認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)可能仍會繼續(xù)保持邊際下行的趨勢，但下行的幅度和速度正在逐步趨緩，雖然短期內(nèi)行業(yè)難言見底，但可以確定的是行業(yè)正處于磨底的過程中?；诋?dāng)前脈沖式的市場銷售行情，我們建議重點(diǎn)關(guān)注信用情況更為良好，資金鏈更為安全，貨值更為充裕，戰(zhàn)略布局更為集中在一二線核心城市的國企央企以及優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制企業(yè)，這部分企業(yè)有望在需求基本面更為穩(wěn)健的城市通過集中推售的方式，在行業(yè)下行周期中保持銷售的逆勢增長，如華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招蛇蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、南山控股等。
風(fēng)險因素：政策風(fēng)險：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期，預(yù)售資金政策調(diào)控超預(yù)期。市場風(fēng)險：地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。
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