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本期投資提示：
　　3Q22板塊營(yíng)收低位，房企頻頻出險(xiǎn)、疊加毛利率繼續(xù)下行，業(yè)績(jī)?cè)俅未蠼怠?Q22板塊營(yíng)收同比-7.6%，較21年度-14.0pct，主要由于疫情及房企資金端持續(xù)收緊影響竣工結(jié)算進(jìn)度；從房企結(jié)構(gòu)來看營(yíng)收增速：一線+12%>三線+1%>二線-35%。3Q22凈利潤(rùn)同比-75%，較21年+17pct；板塊業(yè)績(jī)下降源于結(jié)算下降、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下行、減值損失占比及少數(shù)股東損益占比相對(duì)高位；從房企結(jié)構(gòu)來看業(yè)績(jī)?cè)鏊伲阂痪€-16%>三線-64%>二線-605%，其中二三線房企業(yè)績(jī)下降較多。展望后續(xù)，盡管21年業(yè)績(jī)大幅下降形成了低基數(shù)、預(yù)收款鎖定率1.1倍，但房企資金端仍顯緊張、影響竣工結(jié)算節(jié)奏，毛利率仍將略有下行、三項(xiàng)費(fèi)用率有望高位回落，綜合考慮預(yù)計(jì)22年板塊業(yè)績(jī)?nèi)詫⑵酢?br>　　3Q22毛利率下降、凈利率略升，三項(xiàng)費(fèi)率走高、少數(shù)損益比下降、減值占比增加。3Q22板塊毛利率19.4%，較21年-2.8pct，源于房企一般結(jié)算周期滯后于拿地2.5-3年，目前正結(jié)算19年高價(jià)拿地并限價(jià)嚴(yán)格階段的項(xiàng)目；從房企結(jié)構(gòu)來看毛利率：一線21%>三線20%>二線16%。3Q22三項(xiàng)費(fèi)用率10.9%，較21年+1.0pct。3Q22少數(shù)股東損益比69.3%，較21年-4.8pct。3Q22減值損失占營(yíng)收比為1.7%，同比+0.5pct。毛利率下降、費(fèi)用率上升、減值損失占比上升，但少數(shù)股東損益比有所下降綜合導(dǎo)致3Q22凈利率略升至0.8%，較21年+0.2pct；從房企結(jié)構(gòu)來看凈利率：一線5%>三線0.3%>二線-8%。展望后續(xù)，鑒于行業(yè)出清格局優(yōu)化、政府持續(xù)維穩(wěn)行業(yè)、以及拿地隱含毛利率有所提升，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)龍頭房企的毛利率將逐步見底改善。
　　22Q3末凈負(fù)債率提升，現(xiàn)金短債比略降、其中二線房企持續(xù)下行。22Q3末板塊資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%、較21年末-0.2pct；剔預(yù)收款后負(fù)債率為72.5%，較21年末-0.5pct；凈負(fù)債率83.0%、較21年末+10.4pct，源于貨幣現(xiàn)金減少和表外負(fù)債回表或償付，21-22Q3企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模上升明顯，但后續(xù)隨著供給側(cè)端防風(fēng)險(xiǎn)政策持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房企后續(xù)仍將管控杠桿水平趨于穩(wěn)定。從房企未售庫(kù)存同比增速的連續(xù)放緩來看，房企的補(bǔ)庫(kù)存需求仍較大。22Q3末板塊現(xiàn)金短債比為0.9倍，較21年-17%，與11年水平相近、好于14年水平，其中一線、三線房企分別為1.8倍、1.0倍，但二線房企則大幅下降至0.5倍，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并且考慮預(yù)售資金監(jiān)管受限制現(xiàn)金后，則遠(yuǎn)差于11年和14年的水平，導(dǎo)致近期房企頻頻出險(xiǎn)。
　　22Q3末銷售回款大幅下降，預(yù)收鎖定率處低位、其中一二線房企仍較高。22Q3末板塊銷售回款大幅下降，表現(xiàn)為銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入同比由21年的+4.4%大幅降至22Q3的-30.0%，源于行業(yè)銷售增速下行；3Q22銷售表現(xiàn)慘淡，50家房企銷售額同比-43%，8月、9月單月同比分別為-33%、-29%，降幅有所收窄但預(yù)計(jì)22年銷售回款仍將承壓。22Q3末行業(yè)銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入對(duì)營(yíng)收覆蓋比為106%，較21年-8pct；22Q3末預(yù)收賬款同比-6.4%，較21年-13pct；19-3Q22預(yù)收賬款鎖定率分別為1.30、1.06、1.06倍和1.08倍、處于低位，其中一線1.3倍、二線1.5倍仍相對(duì)較高。
　　投資分析意見：板塊報(bào)表持續(xù)走弱，企業(yè)分化再度加劇，維持“看好”評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)板塊財(cái)務(wù)報(bào)表總體仍在走弱，不過期間部分優(yōu)質(zhì)房企仍表現(xiàn)出了逆境穩(wěn)增、穿越周期的強(qiáng)悍能力。從中長(zhǎng)期來看，我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹?guó)房地產(chǎn)行業(yè)和中國(guó)白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間將再次打開，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A、新城控股；推薦：H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)，并建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、新大正，并建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。