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行情回顧：供需兩端延續(xù)弱勢，寬松政策和格局改善帶來波動上漲
　　2022Q3全國商品房銷售額同比-20.4%，量價分別同比-22.1%、+2.1%，同比降幅有所收窄主要由于基數(shù)下降；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-12.7%，供給端依舊承壓；政策組合拳加速推進(jìn)，在保交付、保信用、穩(wěn)需求等方面均有所突破。政策驅(qū)動下板塊取得階段性行情，8月初至9月中旬房地產(chǎn)板塊取得明顯漲幅；但隨著政策落地和部分城市政策被叫停，9月中旬后出現(xiàn)明顯回落。從主要公司收益表現(xiàn)來看，信用等級和經(jīng)營表現(xiàn)仍是核心選股線索。
　　行業(yè)持倉：配置比例環(huán)比提升，但仍有一定上行空間
　　2022Q3房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉配置比例環(huán)比提升0.75pct至2.74%，在32個行業(yè)中排名第13；超配比例環(huán)比增加0.61pct至0.22%，在32個行業(yè)中排名第7；歷史分位數(shù)（2016年至今）為48%，仍有一定上行空間。由于供需延續(xù)弱勢，且政策進(jìn)入空窗期，10月房地產(chǎn)板塊明顯回調(diào)，基金重倉配置比例可能短期有所下降，但行業(yè)正處于格局優(yōu)化的加速期，阿爾法邏輯仍將持續(xù)，且政策端仍有擴(kuò)容升級空間，波動向上的大趨勢遠(yuǎn)未結(jié)束。
　　公司持倉：信用等級與經(jīng)營表現(xiàn)仍主導(dǎo)選股邏輯
　　由于銷售和民營房企信用的恢復(fù)進(jìn)展緩慢，信用等級與經(jīng)營表現(xiàn)仍主導(dǎo)選股邏輯，近期經(jīng)營表現(xiàn)突出的高信用企業(yè)獲增持相對明顯，且高信用龍頭房企集中度進(jìn)一步提升。
　　開發(fā)板塊中，華發(fā)股份獲明顯增持，基金重倉持股占流通股比例環(huán)比提升6.70pct；金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)股份、萬科A、保利發(fā)展等公司也獲一定增持；獲減持的多為民營房企，旭輝控股集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股、中南建設(shè)、金科股份均獲一定減持。從配置比例絕對值來看，金地集團(tuán)、保利發(fā)展的配置比例最高，分別為14.54%、11.64%（唯二超過10%），建發(fā)股份、萬科A、華發(fā)股份、招商蛇口配置比例亦相對較高。從持股基金數(shù)來看，保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)仍保持較高水平，持股基金數(shù)穩(wěn)居前列，與其他公司差距懸殊。從持股市值集中度來看，2022Q3保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)持有市值合計約530億元，占房地產(chǎn)行業(yè)重倉持股市值比例提升至80%，高信用龍頭房企集中度進(jìn)一步提升。
　　物業(yè)管理及其他板塊中，碧桂園服務(wù)、綠城管理控股、新大正等公司獲一定增持，保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、招商積余等公司獲一定減持。從配置比例絕對值來看，保利物業(yè)領(lǐng)先（唯一超過10%），中海物業(yè)、新大正、招商積余、碧桂園服務(wù)配置比例亦相對較高。從持股基金數(shù)來看，保利物業(yè)、中海物業(yè)最受青睞，持股基金數(shù)相對靠前，碧桂園服務(wù)持有基金數(shù)有所下降，物業(yè)管理及其他板塊整體關(guān)注度明顯弱于開發(fā)。
　　投資建議：阿爾法品種波動向上的大趨勢不會改變
　　當(dāng)前政策仍有優(yōu)化空間，政策支持力度有望接近2014年級別；總量需求維持底部震蕩，城市分化持續(xù)加大，有效供給相對不足，都指向持續(xù)的阿爾法邏輯，波動向上的大趨勢遠(yuǎn)未結(jié)束，繼續(xù)持有“剩者為王”組合，當(dāng)前時點首選有效率的國企與有信用的民企，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬科A等。此外，深度回調(diào)后，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)股也進(jìn)入戰(zhàn)略配置窗口期。
　　風(fēng)險提示
　　1、政策加碼力度和速度有不確定性；
　　2、民營房企信用修復(fù)進(jìn)展有不確定性。