>> 國金證券-房地產行業(yè)研究周報：央國企單月銷售增長，中債增支持民企融資-221106
| 上傳日期： |
2022/11/6 |
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| 2230KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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無限制-登錄即可下載 |
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行業(yè)點評
本周A股港股地產板塊、物業(yè)板塊均有所反彈。本周申萬A股房地產板塊漲跌幅為+0.6%，在各板塊中位列第27；WIND港股房地產板塊漲跌幅為+3.5%，在各板塊中位列第19。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為+14.6%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+9%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+6.4%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+5.6%和+8.3%。
本周蘇州、濟南等地土拍，土地市場延續(xù)低迷趨勢。本周全國300城宅地成交建面1741萬㎡，單周環(huán)比1%，單周同比2%，平均溢價率0.4%，拿地企業(yè)仍以地方國資為主。2022年初至今，全國300城累計宅地成交建面43416萬㎡，累計同比-39%；年初至今，華潤置地、中海地產、保利發(fā)展、建發(fā)房產、招商蛇口的權益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房成交同比持續(xù)下降，環(huán)比受二三四線城市帶動持續(xù)轉正。本周（10.29-11.4）35個城市商品房成交合計436萬平米，周環(huán)比+2%，周同比-24%。其中，一線城市周環(huán)比-7%，周同比-8%；二線城市周環(huán)比+5%，周同比-16%；三四線城市周環(huán)比+32%，周同比-53%。
本周二手房成交同比持續(xù)轉正，恢復速度更為明顯。本周15個城市二手房成交合計165萬平米，周環(huán)比+3%，周同比+50%。其中，一線城市周環(huán)比+0%，周同比+26%；二線城市周環(huán)比+4%，周同比+56%；三四線城市周環(huán)比-12%，周同比+129%。
金九銀十百強房企銷售同比下降，而部分央國企銷售銷售逆勢增長。根據(jù)克而瑞，9月和10月TOP100房企單月全口徑銷售金額分別同比下降26%和32%，在此背景下部分央國企憑借其經營穩(wěn)健、市場信譽等優(yōu)勢，積極發(fā)力加大促銷力度，呈現(xiàn)出逆勢增長的業(yè)績表現(xiàn)。主要原因是：①去年低基數(shù)；②當前市場環(huán)境下購房者更偏好央國企的信用背書；③是央國企更為聚焦一二線熱點城市，例如招商蛇口9月分別在上海、深圳推出了象嶼招商蟠龍府項目和深圳太子灣招商璽家園，開盤首日全部售罄；④加大推貨力度，增加現(xiàn)房營銷、明星項目的鋪排。
三部門加大支持民營房企融資，或將有更多企業(yè)通過中債增發(fā)債進行融資。11月1日，交易商協(xié)會、房地產業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司三部門召集21家民營房企召開座談會，旨在加大支持民營房企融資。當前的困境是房企一年內到期債務余額7007億元，且銷售沒有明顯復蘇回暖，尤其民營房企融資困難，未來一年面臨巨大償債壓力。在此背景下，中債增加大支持民營房企發(fā)債融資的力度，在首批龍湖、碧桂園等房企成功發(fā)行中期票據(jù)后，或將有更多的企業(yè)通過中債增支持發(fā)債進行融資。
投資建議
首推穩(wěn)健經營且能保持一定拿地強度的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、綠城中國、建發(fā)國際集團、濱江集團。此外，政策放松或加大市場活躍度，建議關注強房產交易平臺貝殼。
風險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約
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