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專題視點(diǎn)
　　房企洗牌的原因包括市場縮量、結(jié)構(gòu)調(diào)整，但根源是行業(yè)規(guī)則改變。首先，房企出清主要背景是樓市進(jìn)入縮量期，今年前三季度住宅銷售面積累計(jì)下降25.7%。其次，市場結(jié)構(gòu)也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，此前樓市增長主要來自下沉市場，近年來房企拿地重心開始向一二線城市回歸（2022前三季度拿地價(jià)款占比提升至58%），反映了房企對下沉市場信心減弱。最后，出清的根源在于行業(yè)規(guī)則改變，三道紅線、銀行貸款集中度、集中供地、預(yù)售資金監(jiān)管等政策，推動高杠桿、高周轉(zhuǎn)等模式謝幕。投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)，重點(diǎn)關(guān)注兩條思路：1）行業(yè)見底復(fù)蘇帶來的β行情，利好招商蛇口、保利發(fā)展等；2）格局優(yōu)化帶來的拿地提升，濱江集團(tuán)、華發(fā)股份有望逆勢發(fā)展。
　　資本市場
　　本周地產(chǎn)：A股與港股跑輸/跑輸大盤，信用債發(fā)行和凈融資額環(huán)比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地產(chǎn)和港股地產(chǎn)建筑板塊漲跌幅分別為2.23%和-1.05%，分別跑輸大盤4.15pcts/跑輸大盤4.26pcts。本周地產(chǎn)信用債發(fā)行43.50億元，凈融資額-106.92億元。截至2022年11月4日，地產(chǎn)信用債累計(jì)發(fā)行4707.14億元，同比下降19.19%，凈融資額-398.96億元，去年同期為-1195.73億元。本周地產(chǎn)債信用利差環(huán)比收窄2.28BP。
　　樓市動態(tài)
　　本周新房和二手房成交面積環(huán)比7.5%/0.5%，庫存環(huán)比-0.9%，去化同比16.7%。新房端，本周46城住宅成交面積環(huán)比7.5%，累計(jì)同比33.3%。二手房端，13城成交面積環(huán)比0.5%，同比64.2%，累計(jì)同比14.5%。庫存端，16城庫存環(huán)比-0.9%，同比3.2%。去化端，16城去化53.6周，同比16.7%。成交均價(jià)端，一線1城環(huán)比15.3%，同比24.6%，三四線9城環(huán)比-21.8%，同比-1.4%。
　　土地市場
　　本周百城土地供應(yīng)建面環(huán)比下降，成交建面環(huán)比下降，溢價(jià)率環(huán)比下降。本周百城供應(yīng)和成交建面環(huán)比-25.20%/-10.32%，溢價(jià)率0.95%，一線供應(yīng)和成交建面環(huán)比-77.77%/-57.43%，溢價(jià)率0.00%，二線供應(yīng)和成交建面環(huán)比-29.06%/-11.05%，溢價(jià)率1.31%,三四線供應(yīng)和成交建面環(huán)比-17.55%/-3.05%，溢價(jià)率0.82%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策施行效果不及預(yù)期、疫情惡化。