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單月銷售保持低迷，投資力度有所回升，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　萬(wàn)科發(fā)布2022年10月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司10月銷售面積及金額分別同比下滑23.0%和23.5%，投資力度有所改善，拿地/銷售金額達(dá)36.1%。我們認(rèn)為公司銷售回暖不及預(yù)期主要在于十月多地疫情散發(fā)，行業(yè)持續(xù)下行壓制市場(chǎng)信心，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。我們認(rèn)為四季度地方層面放松政策有望持續(xù)，年底在加大供貨的預(yù)期下公司銷售業(yè)績(jī)有望同比回升。我們維持盈利預(yù)測(cè)不變，預(yù)計(jì)2022-2024年萬(wàn)科A歸母凈利潤(rùn)分別為244.4、269.0、297.5億元，EPS分別為2.10、2.31、2.56元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為6.7、6.1、5.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　單月銷售不及預(yù)期，累計(jì)降幅有所收窄
　　萬(wàn)科10月合同銷售面積198.8萬(wàn)平方米，合同銷售金額321.0億元，分別同比下滑23.0%和23.5%，降幅較9月同比擴(kuò)大，延續(xù)了低迷表現(xiàn)，銷售回暖不及預(yù)期。公司1-10月合同銷售面積2135.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%，降幅有所收窄，好于克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額44%的下滑比例。
　　拿地力度回升，單月新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目五個(gè)
　　萬(wàn)科10月單月新增5個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別位于深圳、杭州、合肥、武漢和東莞，投資布局往一二線城市集中，總計(jì)容建面114.8萬(wàn)平方米，權(quán)益建面75.5萬(wàn)平方米，拿地建面權(quán)益比65.8%，需支付權(quán)益土地款77.9億元，權(quán)益拿地樓板價(jià)10317元/平方米。公司1-10月共獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，拿地面積600.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地面積378.7億元，拿地建面權(quán)益比63.0%。我們認(rèn)為公司10月拿地較積極，拿地/銷售金額達(dá)36.1%，1-10月總體來(lái)看投資仍延續(xù)了謹(jǐn)慎的策略，聚焦一線城市及核心二三線城市，良好的經(jīng)濟(jì)和人口支撐保障了項(xiàng)目后續(xù)銷售去化。
　　融資渠道暢通，融資成本保持低位
　　萬(wàn)科于10月底發(fā)行了25億元公司債，票面利率為3.45%，融資成本保持低位。截至2022Q3公司公開(kāi)市場(chǎng)融資479億元，融資渠道保持暢通。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。